Fase 4 — in vendita
Ventiquattro case su una sola terrazza
Le residenze occupano 1,96 dei 47 ettari della tenuta, sul versante riparato del crinale. Le costruisce la società che ha costruito il resort, con il capitolato con cui è stato costruito il resort, e si vendono insieme a esso, non accanto.
- Case
- 24
- Interni
- 118–362 m²
- Lotti
- 420–2.100 m²
- Prima consegna
- novembre 2027
La terrazza
Dietro il crinale, non sopra
L'autorizzazione della Fase 4 è arrivata a settembre 2026. Non è ancora stato costruito nulla.
Le case poggiano su un ripiano di terreno 400 metri verso l'interno rispetto alla cresta della duna, a una quota media di 14 metri sul mare. Quella posizione è una scelta, non un residuo: la cresta è l'unico terreno in movimento della tenuta, e l'autorizzazione urbanistica che ha dato forma a tutto il progetto tiene gli edifici lontani da lì. Dalla terrazza si arriva alla spiaggia in 7 minuti di passerella e ai padiglioni dell'acqua in 4 minuti di sentiero sabbioso.
Ogni casa è a un solo piano su quasi tutta la pianta, con un unico volume rialzato dove stanno le camere, e un tetto piantumato come i nove padiglioni del resort. Il parapetto più alto della terrazza sta 6,4 metri sopra il pavimento finito. Le chiome dei pini intorno misurano in media 11,5 metri: per questo dal crinale la terrazza non si legge come una fila di case.
Ci sono quattro tipologie e ventiquattro lotti. La terrazza è picchettata, la bretella di accesso e la trincea dei sottoservizi sono realizzate, e il primo getto di calcestruzzo è in programma per febbraio 2027.
- 24
- case, in quattro tipologie
- 1.96 ha
- dei 47 ha della tenuta
- 4
- tipologie, da 118 m² a 362 m² di interni
- 400 m
- verso l'interno rispetto alla cresta della duna
Il prospetto
Mix delle unità
La superficie interna è misurata al filo interno della muratura perimetrale ed esclude la terrazza, la tettoia delle auto e il vano tecnico. Le superfici dei lotti corrispondono al confine registrato.
| Tipologia | Camere | Interni | Terrazza | Lotto | Orientamento | Da |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CORTE | 2 | 118 m² | 64 m² | 420 m² | Verso l'interno, su una corte murata aperta a sud-est | 1.150.000 € |
| SALINA | 3 | 176 m² | 96 m² + piscina 9 × 3,5 m | 780 m² | A ovest, sopra il prato salmastro | 1.780.000 € |
| ESTEIRO | 4 | 248 m² | 142 m² + piscina 14 × 4 m | 1.240 m² | A sud-ovest, lungo il canale di marea | 2.650.000 € |
| CUMEADA | 5 | 362 m² | 210 m² + piscina 18 × 4,5 m | 2.100 m² | Duna aperta, a sud-ovest, l'acqua oltre l'ammofila | 4.200.000 € |
Dieci CORTE, otto SALINA, quattro ESTEIRO e due CUMEADA. I prezzi sono indicativi, espressi in euro, e non costituiscono offerta; il prezzo di un lotto individuato Le viene confermato per iscritto nel fascicolo di prenotazione il giorno in cui lo prenota.
Che cosa possiede
Ogni casa è venduta in piena proprietà come frazione registrata a sé stante nel regime portoghese della proprietà orizzontale: una fração autónoma con una propria iscrizione al registro immobiliare, una propria scheda catastale e una quota definita delle parti comuni espressa in millesimi.
Le parti comuni sono la strada della tenuta e i sentieri di sabbia, la duna compresa nel confine, il terreno piantumato, i pozzi e l'impianto idrico, l'anello elettrico e l'anello delle pompe di calore, gli attraversamenti su passerella. Appartengono al condominio delle ventiquattro case, che si riunisce una volta l'anno e mantiene il fondo di riserva richiesto dal regime portoghese.
Comprare una casa significa anche acquisire una posizione nella tenuta. Il proprietario e chi soggiorna in casa usano i nove specchi d'acqua, la spa, l'Athletic Club e i quattro ristoranti alle stesse condizioni di un ospite del resort, e prenotano dallo stesso desk. I consumi di casa si addebitano ogni mese sull'immobile, non si saldano alla cassa.
Il resort tiene le sue 88 chiavi e continuerà a tenerle. La terrazza è l'unica parte della tenuta che viene venduta, e l'autorizzazione non ne consente un'altra: la Fase 4 è l'ultima fase del masterplan.
Il programma di locazione, se lo desidera
Una casa può entrare nel programma di locazione Dunara, ed è una scelta che si rinnova anno per anno, non una condizione di vendita. Una casa fuori dal programma è semplicemente una casa di sua proprietà.
Dentro il programma, il resort promuove, prenota, presidia con il proprio personale e pulisce la casa, la mette a reddito sugli stessi canali delle 88 chiavi e versa al proprietario il 65% dei ricavi netti da locazione. Netti significa al netto della commissione del canale di prenotazione, del costo di pulizia e biancheria e di elettricità e acqua contabilizzate sul soggiorno. Il restante 35% copre gestione, distribuzione e la squadra in tenuta. Non c'è una commissione di locazione a parte né un numero minimo di notti, e il rendiconto esce ogni trimestre con le fatture che servono a un contabile.
Una casa nel programma non viene mai affittata sotto la tariffa che il resort applica alle proprie chiavi la stessa notte. È scritto nel contratto di gestione, perché l'alternativa — la casa di un proprietario che fa sottocosto all'albergo senza dirlo — è il modo in cui questi programmi di solito si guastano.
Il proprietario può bloccare fino a 120 notti l'anno per sé, con 60 giorni di preavviso, e può ritirare la casa dal programma per un'intera stagione con 90 giorni di preavviso prima che la stagione apra. Le prenotazioni già acquisite vengono onorate.
Interni
La stessa mano, anche dentro
Le case sono finite come è finito il resort, con le stesse forniture. Le pareti sono intonaco di calce in tre strati, lisciato a mano, sullo stesso calcestruzzo gettato in opera. Dove una parete è strutturale resta a vista con l'impronta delle tavole e sopra non si applica nulla: quei segni sono le tavole di cassaforma in pino marittimo segato, usate tre volte sulla struttura e poi lavorate nei listelli dei frangisole esterni.
Il volume del soggiorno è alto 3,40 metri netti, le camere 2,95. Il travertino attraversa gli ambienti comuni, levigato in opera, dalla stessa partita di cava dei pavimenti del resort: così il colore tiene quando si passa dall'uno all'altro. Nelle camere il pavimento è in tavole di rovere larghe 180 mm, posate in un'unica direzione, verso la vetrata.
I mobili su misura sono in noce scuro con frontali in massello e ferramenta in bronzo brunito, fusa in sabbia e patinata a mano. L'isola della cucina è una sola lastra di travertino levigato, lunga 3,6 metri. Gli arredi sciolti sono un incarico a parte: possiamo occuparcene volentieri, oppure restarne fuori.
- Altezza netta, soggiorno
- 3,40 m
- Altezza netta, camere
- 2,95 m
- Anta scorrevole più grande
- 4,0 × 2,9 m
- Isola della cucina
- 3,6 m, una sola lastra
Consegna
Che cosa è installato il giorno in cui riceve le chiavi
Questo prospetto è allegato al contratto preliminare e all'atto definitivo. Dove indica una dimensione o una prestazione di prodotto, quel dato è quello contrattuale.
| Elemento | Come viene consegnato |
|---|---|
| Struttura e pareti | Calcestruzzo gettato in opera, a vista con l'impronta delle tavole dove è strutturale; altrove intonaco di calce in tre strati, lisciato a mano. Soffitti in calcestruzzo a vista nel volume del soggiorno, intonacati nelle camere. |
| Pavimenti | Travertino levigato 600 × 600 × 20 mm in ingresso, soggiorno, cucina e sulla soglia della terrazza; tavole di rovere da 180 mm nelle camere; travertino nei bagni, dalla stessa partita di cava. |
| Serramenti e vetri | Vetrocamera stratificata extrachiara, 6-16-6 con argon, Ug 1,0 W/m²K, fattore solare g 0,42. Telai in alluminio anodizzato bronzo. Anta scorrevole più grande 4,0 × 2,9 m su carrelli inferiori in acciaio inox. |
| Tetto | Tetto piantumato, stratigrafia da 410 mm, undici specie raccolte entro 5 km dalla tenuta. Manutenzione compresa nelle spese condominiali. |
| Cucina | Mobili in noce, piani in travertino levigato e isola da 3,6 m. Piano a induzione, due forni, forno a vapore, lavastoviglie, frigorifero a tutta altezza e cantina climatizzata, tutto integrato dietro frontali in massello. |
| Bagni | Uno per camera più un bagno di servizio. Pavimenti e pareti in travertino a tutta altezza nel bagno principale; vasca ricavata da un solo blocco da SALINA in su; rubinetteria in bronzo brunito; riscaldamento a pavimento su circuito dedicato. |
| Riscaldamento e raffrescamento | Tubazioni radianti a pavimento con interasse 150 mm su massetto da 70 mm sopra 100 mm di isolante, riscaldamento e raffrescamento dall'anello delle pompe di calore della tenuta. Sei zone in CORTE, fino a dodici in CUMEADA. |
| Ventilazione | Ventilazione meccanica con recupero di calore, 86% di efficienza sensibile, canalizzata in ogni locale abitabile. |
| Acqua | Rete della tenuta, addolcita e trattata ai raggi ultravioletti in centrale. Acqua calda dall'anello della tenuta con accumulo locale da 300 litri. |
| Impianto elettrico e controlli | 48 circuiti in CORTE, 86 in CUMEADA. Illuminazione a 2.700 K in tutta la casa, con quattro scene per locale. Presa di ricarica da 11 kW nella tettoia. Cablaggio strutturato in otto posizioni e rete senza fili su tutta la tenuta. |
| Piscina | Da SALINA in su: rivestimento in pietra scura, tipo skimmer, riscaldamento ad aria dall'anello della tenuta, copertura automatica, impianto in vano dedicato. Manutenzione ogni due settimane compresa nelle spese condominiali. |
| Verde | Piantumazione secondo la tavolozza della tenuta con irrigazione a goccia su centralina a umidità del suolo, consegnata nel secondo anno di attecchimento e mantenuta nelle spese condominiali dal primo giorno. |
| Tettoia e deposito | Posto coperto per due auto sotto una pensilina piantumata, un deposito da 6 m² e una doccia esterna. |
| Documenti | Il rilievo as-built quotato, lo schema degli scarichi e dei sottoservizi, il fascicolo di consegna del condominio, i manuali di elettrodomestici e impianti, l'attestato energetico e i documenti di registrazione e fiscali della frazione. |
All'incontro sul capitolato, nove mesi prima della consegna, Le restano tre scelte: la partita del pavimento, il tono dei legni e il bordo della piscina. Tutto il resto è il capitolato della tenuta, perché una terrazza di ventiquattro case sembra un edificio solo se è un edificio solo.
Gestirla
Spese condominiali
Le spese sono fissate a 38 € per metro quadrato di superficie interna all'anno, fatturate ogni trimestre in anticipo, con la stessa aliquota per ogni tipologia. Vengono riviste una volta l'anno in assemblea di condominio, sul bilancio certificato.
| Tipologia | Interni | Annue, indicative | Trimestrali, indicative |
|---|---|---|---|
| CORTE | 118 m² | 4.484 € | 1.121 € |
| SALINA | 176 m² | 6.688 € | 1.672 € |
| ESTEIRO | 248 m² | 9.424 € | 2.356 € |
| CUMEADA | 362 m² | 13.756 € | 3.439 € |
Indicative per il primo anno pieno di occupazione. L'imposta comunale sugli immobili, l'assicurazione del contenuto della sua casa ed elettricità e acqua contabilizzate su di essa Le vengono fatturate a parte e direttamente.
Che cosa coprono le spese
La sicurezza al cancello della tenuta e sul perimetro, 24 ore, con la stessa squadra che presidia il resort. La manutenzione della strada della tenuta, dei sentieri di sabbia, dei sette attraversamenti su passerella e dell'illuminazione della terrazza.
La duna e il terreno piantumato: il programma di ripristino, la centralina di irrigazione, la tavolozza di 34 specie della tenuta e le undici specie sul suo tetto, compresi il controllo del tetto due volte l'anno e il lavaggio dello strato drenante.
L'acqua: emungimento, addolcimento, trattamento ultravioletto, distribuzione, l'impianto delle acque grigie e la contabilizzazione che Le dice quanto ha consumato la sua casa. La manutenzione dell'impianto piscina ogni due settimane e il fermo annuale.
L'anello delle pompe di calore e l'anello elettrico fino al suo contatore; l'assicurazione delle strutture e delle parti comuni; l'ufficio di gestione della tenuta; il bilancio condominiale certificato; e il fondo di riserva, che il regime portoghese della proprietà orizzontale fissa a non meno di un decimo del contributo e che esiste perché un tetto o una pompa di pozzo si sostituiscano con denaro già raccolto.
Comprarne una
L'acquisto, passo per passo
Otto passaggi, in questo ordine. Il denaro è vincolato e le date sono contrattuali: qui nulla si regge su una stretta di mano.
01
La passeggiata
Percorriamo la terrazza con i picchetti già in terra, una pianta in scala 1:100 e la tavola delle quote, e ci fermiamo sul lotto che sta valutando. Ci vogliono circa 90 minuti. Alla prima passeggiata nessuno vende niente.
02
Prenotazione
20.000 € prenotano un lotto individuato per 21 giorni e lo togliono dalla lista. Sono interamente rimborsabili nei primi 14 giorni, per qualsiasi motivo o per nessuno. Il fascicolo di prenotazione indica il prezzo di quel lotto, le imposte e i costi dovuti all'acquisto alle aliquote in vigore quel giorno, e la data del rogito.
03
Documenti
Ottiene un numero fiscale portoghese — per un non residente un avvocato lo procura in pochi giorni — e fornisce i documenti di identità e di provenienza dei fondi. Lei incarica il suo avvocato portoghese; la tenuta incarica il proprio, e i due studi non coincidono.
04
Contratto preliminare
Si firma il contrato-promessa de compra e venda, con allegati la pianta, il prospetto di consegna e la data del rogito. Alla firma è dovuto il 20% del prezzo, che resta sul conto cliente del notaio, non presso di noi.
05
Pagamenti a stato avanzamento
Il 15% al completamento strutturale della sua casa, il 15% quando è chiusa all'acqua, il 10% alla prima posa degli impianti. Ogni stato è certificato prima di essere fatturato, e a ognuno è il benvenuto in cantiere con il project manager. Prima del rogito è versato il 60%.
06
Incontro sul capitolato
Nove mesi prima della consegna, nella sala campioni della tenuta: la partita del pavimento, il tono dei legni e il bordo della piscina, scelti su campioni reali presi dalle forniture che verranno usate.
07
Rogito
Davanti al notaio si firma l'atto definitivo — escritura. Si versa il saldo del 40%, la frazione viene intestata a Lei, i contatori vengono letti e trasferiti, e lo stesso giorno Le vengono consegnate le chiavi e il fascicolo di consegna.
08
Collaudo e difetti
Ha 60 giorni per elencare tutto ciò che vuole sistemato, e lo lavoriamo insieme a Lei. Le finiture hanno due anni di garanzia contrattuale sui difetti; la struttura ha il termine di legge previsto dal Codice civile portoghese. Impianti ed elettrodomestici seguono le condizioni dei rispettivi produttori, registrate a suo nome alla consegna.
Le domande che gli acquirenti fanno davvero
Diritto, fisco e questioni pratiche
Scritte in modo semplice, e nessuna di queste è una consulenza. Dove un dato dipende dalla sua situazione lo diciamo, invece di indicare un numero.
Sì. Il Portogallo non pone alcuna restrizione alla proprietà immobiliare di cittadini o società straniere, e la frazione viene intestata a Lei esattamente come a un acquirente portoghese.
Le serve un numero fiscale portoghese — il número de identificação fiscal, il NIF — prima di poter firmare qualsiasi cosa o aprire un'utenza. Per un non residente un avvocato lo ottiene in pochi giorni, con passaporto e prova di residenza.
No, e preferiamo dirlo qui piuttosto che lasciarglielo scoprire dopo. La riforma Mais Habitação di ottobre 2023 ha escluso l'acquisto immobiliare dal programma portoghese di residenza per investimento: un acquisto a Dunara è una compravendita immobiliare e nient'altro.
Dunara non è proposta come prodotto per l'immigrazione e noi non diamo consulenza in materia. Se la residenza conta per Lei, ne parli con un consulente che fa quel lavoro, prima di prenotare.
Una fração autónoma — una frazione autonoma — nel regime portoghese della proprietà orizzontale, costituita con un atto di divisione registrato prima della prima vendita. La sua frazione ha una descrizione propria presso la Conservatória do Registo Predial, una propria posizione nel registro fiscale e una quota delle parti comuni espressa in millesimi e fissata in quell'atto.
Il suo avvocato estrarrà la certidão permanente della frazione e leggerà l'atto costitutivo e il regolamento di condominio prima che Lei firmi il preliminare. Tutti e tre i documenti sono nella data room dal giorno in cui prenota.
L'imposta di trasferimento immobiliare (IMT), l'imposta di bollo (Imposto do Selo), l'onorario del notaio e i diritti del registro immobiliare. Aliquote e scaglioni sono fissati dalla legge portoghese e cambiano: indicare una percentuale su una pagina web che potrebbe essere letta fra un anno sarebbe peggio che inutile.
Il fascicolo di prenotazione quantifica tutte e quattro le voci per il lotto che ha individuato, alle aliquote in vigore il giorno in cui viene emesso, come importo in denaro e con i calcoli in chiaro. Il suo avvocato lo verifica in modo indipendente prima che si firmi il preliminare.
L'imposta comunale sugli immobili (IMI), calcolata sul valore catastale della frazione e fatturata dal comune; le spese condominiali, 38 € per metro quadrato di superficie interna; ed elettricità e acqua contabilizzate sulla sua casa.
Un'imposta aggiuntiva sugli immobili di valore elevato (AIMI) si applica ai proprietari il cui patrimonio portoghese supera una soglia di legge. Se riguardi anche Lei dipende da che altro possiede in Portogallo: per questo a quella domanda risponde il suo consulente, non noi.
Gli affitti brevi in Portogallo rientrano nel regime Alojamento Local. La registrazione AL della casa è a nome del proprietario, e vale sia che la casa stia nel nostro programma, sia che la affitti Lei stesso.
Dentro il programma incassiamo i ricavi, deduciamo i costi indicati sopra, Le versiamo il 65% del netto ed emettiamo un rendiconto trimestrale con le fatture che lo compongono. L'imposta su quel reddito tocca a Lei, in Portogallo e dove è residente; noi non operiamo ritenute e non presentiamo dichiarazioni al suo posto.
Sì. Il contratto di gestione è facoltativo e annuale, e una casa può restarne fuori quanto il proprietario vuole.
In ogni caso due cose restano attaccate alla casa: il regolamento della tenuta su circolazione dei veicoli, rumore dopo le 23:00 e accesso degli ospiti ai servizi del resort, e l'obbligo di registrare al cancello chi soggiorna. Stanno nel regolamento di condominio e valgono anche per le nostre locazioni.
Le banche portoghesi finanziano i non residenti, in genere con un rapporto fra mutuo e valore più basso di quello che offrono ai residenti, e la casa è ipotecabile dal rogito in poi. Possiamo indicarLe broker che collocano questo tipo di finanziamento; nessuno di loro ci paga.
Una prenotazione non è condizionata al mutuo, a meno che quella condizione sia scritta nel preliminare. Se Le serve, la chieda prima che il contratto venga redatto, non dopo.
Il diritto successorio portoghese applica le regole della successione necessaria ai beni situati in Portogallo. Il regolamento UE 650/2012 Le consente di scegliere la legge della sua cittadinanza per regolare l'intera successione, dichiarandolo espressamente in un testamento.
La maggior parte dei nostri acquirenti risolve la questione con un breve testamento portoghese accanto a quello che già ha. È un problema da 2.000 euro risolto prima del rogito, oppure un problema grande che risolverà qualcun altro più tardi.
Il contratto preliminare e l'atto definitivo indicano come parte CLICK-MART LIMITED, registrata in Inghilterra e Galles al numero di società 14111937, D-U-N-S 228941507, sede legale 124 Islwyn Road, Cross Keys, Newport, Wales, NP11 7QJ, costituita il 17 maggio 2022. La stessa società è titolare della tenuta, ha ottenuto l'autorizzazione e ha costruito i nove padiglioni del resort che oggi può attraversare a piedi.
Il contratto fissa una data di rogito e l'indennizzo che segue un ritardo, e i suoi pagamenti a stato avanzamento restano sul conto cliente del notaio fino all'atto. Il programma dei lavori, comprese le parti già costruite e quelle che non lo sono, è pubblicato nella pagina del cantiere, non descritto in una brochure di vendita.
Manifestazione di interesse
Ci dica su quale lotto vuole mettere piede
Arriva all'ufficio vendite della tenuta, che sono due persone, non un call center. Rispondiamo a ogni richiesta, di solito entro un giorno lavorativo, e se la tipologia che desidera è già prenotata lo diciamo con chiarezza.
Legga il fascicolo di cantiere prima del listino
Il programma dei lavori, il calcestruzzo, le prestazioni dei serramenti, l'impianto idrico e l'elenco di tutte le lavorazioni che hanno costruito la tenuta sono pubblicati per intero. Se sta pensando di comprare qui, è la cosa più utile di questo sito.