Fase 4 — en venta
Veinticuatro casas sobre una terraza
Las residencias ocupan 1,96 de las 47 hectáreas de la finca, en la cara abrigada del cordón. Las construye la empresa que construyó el resort, con la memoria con la que se construyó el resort, y se venden con él y no a su lado.
- Casas
- 24
- Interior
- 118–362 m²
- Parcelas
- 420–2.100 m²
- Primera entrega
- noviembre de 2027
La terraza
Detrás del cordón, no encima
La licencia de la Fase 4 se concedió en septiembre de 2026. Todavía no se ha construido nada.
Las casas se asientan sobre una repisa de terreno 400 metros tierra adentro de la cresta de la duna, a una cota media de 14 metros sobre el mar. Esa posición es una decisión y no un sobrante: la cresta es el único terreno en movimiento de la finca, y la licencia que dio forma a todo el proyecto mantiene la edificación fuera de ella. De la terraza se llega a la playa en 7 minutos por una pasarela y a los pabellones del agua en 4 minutos por un camino de arena.
Cada casa es de una sola planta en casi toda su extensión, con un único volumen elevado donde se alojan los dormitorios, y cubierta plantada como los nueve pabellones del resort. El antepecho más alto de la terraza queda 6,4 metros sobre el suelo acabado. La copa de los pinos que la rodea promedia 11,5 metros, y por eso la terraza no se lee como una hilera de casas desde el cordón.
Hay cuatro tipos y veinticuatro parcelas. La terraza está replanteada, el ramal de acceso y la zanja de servicios están ejecutados, y el primer hormigón está programado para febrero de 2027.
- 24
- casas, en cuatro tipos
- 1.96 ha
- de las 47 ha de la finca
- 4
- tipos, de 118 m² a 362 m² de interior
- 400 m
- tierra adentro de la cresta de la duna
El cuadro
Tipos y superficies
La superficie interior se mide a cara interior del muro exterior y excluye la terraza, la cochera y el armario de instalaciones. Las superficies de parcela son las del lindero registrado.
| Tipo | Dormitorios | Interior | Terraza | Parcela | Orientación | Desde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CORTE | 2 | 118 m² | 64 m² | 420 m² | Hacia dentro, a un patio con muros abierto al sureste | 1.150.000 € |
| SALINA | 3 | 176 m² | 96 m² y piscina de 9 × 3,5 m | 780 m² | Oeste, sobre el prado salino | 1.780.000 € |
| ESTEIRO | 4 | 248 m² | 142 m² y piscina de 14 × 4 m | 1.240 m² | Suroeste, a lo largo del estero | 2.650.000 € |
| CUMEADA | 5 | 362 m² | 210 m² y piscina de 18 × 4,5 m | 2.100 m² | Duna abierta, suroeste, el agua más allá del barrón | 4.200.000 € |
Diez CORTE, ocho SALINA, cuatro ESTEIRO y dos CUMEADA. Los precios son orientativos, se indican en euros y no constituyen una oferta; el precio de una parcela concreta se confirma por escrito en el expediente de reserva el día en que usted la reserva.
Qué compra
Cada casa se vende en pleno dominio como fracción registral independiente bajo el régimen portugués de propiedad horizontal: una fração autónoma con su propia inscripción en el registro de la propiedad, su propia descripción fiscal y una cuota definida sobre los elementos comunes expresada en milésimas.
Los elementos comunes son el camino de la finca y los caminos de arena, la duna dentro del lindero, el terreno plantado, los pozos y la planta de agua, el anillo eléctrico y el anillo de bombas de calor, y los pasos de pasarela. Pertenecen a la comunidad de las veinticuatro casas, que se reúne una vez al año y mantiene el fondo de reserva que exige el régimen portugués.
Comprar una casa compra además condición propia dentro de la finca. El propietario y quienes se alojen en la casa usan las nueve aguas, el spa, el Athletic Club y los cuatro restaurantes en las mismas condiciones que un huésped alojado, y los reservan por el mismo mostrador. Las cuentas domésticas corren mensualmente contra la casa en lugar de liquidarse en una caja.
El resort conserva 88 llaves y las conservará. La terraza es la única parte de la finca que se vende, y la licencia no permite otra: la Fase 4 es la última fase del plan maestro.
El programa de alquiler, si lo quiere
Una casa puede incorporarse al programa de alquiler de Dunara, y es una decisión que se toma año a año en lugar de una condición de la venta. Una casa fuera del programa es, simplemente, una casa de su propiedad.
Dentro de él, el resort comercializa, reserva, dota de personal y limpia la casa, la alquila por los mismos canales que las 88 llaves y paga al propietario el 65% de los ingresos netos de alquiler. Neto significa después de la comisión del canal de reserva, del coste de limpieza y lencería y de la electricidad y el agua medidas en el alquiler. El 35% restante cubre la gestión, la distribución y el equipo de la finca. No hay una comisión de alquiler aparte, no hay un mínimo de noches, y el extracto se emite trimestralmente con las facturas que un contable necesita.
Una casa en el programa nunca se alquila por debajo de la tarifa que el resort cobra por su propio inventario esa misma noche. Está escrito en el contrato de gestión, porque la alternativa — la casa de un propietario bajando el precio al hotel en silencio — es la forma en que estos programas suelen salir mal.
El propietario puede bloquear hasta 120 noches al año para su propio uso, con 60 días de aviso, y puede retirar la casa del programa durante una temporada completa con 90 días de aviso antes de que la temporada abra. Las reservas ya aceptadas se respetan.
Interiores
La misma mano, dentro
Las casas se acaban como está acabado el resort y con los mismos suministros. Los paramentos llevan enlucido de cal en tres capas, fratasado a mano, sobre el mismo hormigón vertido. Donde un muro es estructural se deja con la huella del encofrado y no se aplica nada encima: las marcas son las de los tableros de pino marítimo aserrado que se usaron tres veces en la estructura y después se mecanizaron en las lamas de la celosía exterior.
El volumen del salón tiene 3,40 metros libres y los dormitorios 2,95. El travertino recorre las estancias de día, apomazado en obra, de la misma partida de cantera que los suelos del resort, para que el color aguante al pasar de uno a otro. Los dormitorios llevan tabla de roble de 180 mm, colocada en una sola dirección hacia el vidrio.
La carpintería fija es de nogal oscuro con frentes macizos y herrajes de bronce envejecido, fundidos en arena y patinados a mano. La isla de la cocina es una sola pieza de travertino apomazado de 3,6 metros. El mobiliario suelto es un encargo aparte: nos ocupamos de él con gusto, o nos mantenemos al margen.
- Altura libre, salón
- 3,40 m
- Altura libre, dormitorios
- 2,95 m
- Hoja corredera mayor
- 4,0 × 2,9 m
- Isla de cocina
- 3,6 m, una sola pieza
Entrega
Qué está instalado el día en que recibe las llaves
Este cuadro se anexa al contrato de promesa y a la escritura. Cuando indica una dimensión o la prestación de un producto, esa cifra es la contractual.
| Elemento | Cómo se entrega |
|---|---|
| Estructura y muros | Hormigón vertido in situ, con huella de encofrado en tabla donde es estructural; enlucido de cal en tres capas, fratasado a mano, en el resto. Techos de hormigón visto en el volumen del salón y enlucidos en los dormitorios. |
| Suelos | Travertino apomazado de 600 × 600 × 20 mm en recibidor, salón, cocina y umbral de la terraza; tabla de roble de 180 mm en los dormitorios; travertino de la misma partida de cantera en los baños. |
| Acristalamiento | Unidades laminadas de doble vidrio bajo en hierro, 6-16-6 con cámara de argón, Ug 1,0 W/m²K, factor solar g 0,42. Carpintería de aluminio anodizado en bronce. Hoja corredera mayor de 4,0 × 2,9 m sobre herraje inferior de rodadura en acero inoxidable. |
| Cubierta | Cubierta plantada, 410 mm de espesor, once especies recogidas a menos de 5 km de la finca. Su mantenimiento entra en la cuota. |
| Cocina | Carpintería de nogal, encimeras de travertino apomazado e isla de 3,6 m. Placa de inducción, dos hornos, horno de vapor, lavavajillas, frigorífico de altura completa y vinoteca con control de temperatura, todo integrado detrás de frentes macizos. |
| Baños | Uno por dormitorio más un aseo de cortesía. Suelos y paredes de travertino a toda altura en el baño principal; bañera tallada en un solo bloque a partir de SALINA; grifería de bronce envejecido; suelo radiante en circuito propio. |
| Calefacción y refrigeración | Tubería radiante a 150 mm entre ejes sobre mortero de 70 mm y 100 mm de aislamiento, con calor y frío del anillo de bombas de calor de la finca. Seis zonas en CORTE y hasta doce en CUMEADA. |
| Ventilación | Ventilación mecánica con recuperación de calor, 86% de rendimiento sensible, conducida a cada estancia habitable. |
| Agua | Suministro de la finca, descalcificada y tratada con ultravioleta en la planta. Agua caliente del anillo de la finca con acumulador local de 300 litros. |
| Electricidad y control | 48 circuitos en CORTE y 86 en CUMEADA. Iluminación a 2.700 K en toda la casa, con cuatro escenas por estancia. Un punto de recarga de vehículo de 11 kW en la cochera. Cableado estructurado a ocho posiciones e inalámbrico en toda la finca. |
| Piscina | SALINA y superiores: revestimiento de piedra oscura, tipo skimmer, climatización por aerotermia desde el anillo de la finca, cubierta automática y maquinaria en armario propio. Mantenimiento cada quince días dentro de la cuota. |
| Paisaje | Plantado con la paleta de la finca y riego por goteo sobre controlador de humedad del suelo; se entrega en su segundo año de arraigo y se mantiene dentro de la cuota desde el primer día. |
| Cochera y almacén | Aparcamiento cubierto para dos vehículos bajo una pérgola plantada, un almacén de 6 m² y una ducha exterior. |
| Documentación | El juego de planos de obra ejecutada, cotado; el registro de saneamiento e instalaciones; el expediente de entrega de la comunidad; los manuales de electrodomésticos y maquinaria; el certificado energético; y los papeles de registro y fiscales de la fracción. |
Tres decisiones quedan abiertas en la reunión de calidades, nueve meses antes de la entrega: la partida del suelo, el tono de la carpintería y la coronación de la piscina. Todo lo demás es la memoria de la finca, porque una terraza de veinticuatro casas solo parece un edificio si es un edificio.
Mantenerla
Gastos de comunidad
La cuota se fija en 38 € por metro cuadrado de superficie interior y año, se factura trimestralmente por adelantado y es la misma para todos los tipos. Se revisa una vez al año en la junta de la comunidad contra las cuentas auditadas.
| Tipo | Interior | Anual, orientativo | Trimestral, orientativo |
|---|---|---|---|
| CORTE | 118 m² | 4.484 € | 1.121 € |
| SALINA | 176 m² | 6.688 € | 1.672 € |
| ESTEIRO | 248 m² | 9.424 € | 2.356 € |
| CUMEADA | 362 m² | 13.756 € | 3.439 € |
Orientativo para el primer año completo de ocupación. El impuesto municipal sobre la propiedad, el seguro del contenido de su propia casa y la electricidad y el agua medidas en ella se facturan por separado y directamente a usted.
Qué cubre la cuota
La seguridad en la cancela de la finca y en el perímetro, 24 horas, con el mismo equipo que cubre el resort. El mantenimiento del camino de la finca, los caminos de arena, los siete pasos de pasarela y el alumbrado de la terraza.
La duna y el terreno plantado: el programa de restauración, el controlador de riego, la paleta de 34 especies de la finca y las once especies de su cubierta, incluidas la inspección semestral de cubierta y la purga de la capa drenante.
El agua: captación, descalcificación, tratamiento ultravioleta, distribución, la planta de aguas grises y la medición que le dice cuánto gastó su propia casa. El mantenimiento de la maquinaria de piscina cada quince días y la parada anual.
El anillo de bombas de calor y el anillo eléctrico hasta su contador; el seguro de la envolvente del edificio y de los elementos comunes; la oficina de gestión de la finca; las cuentas auditadas de la comunidad; y el fondo de reserva, que el régimen portugués de propiedad horizontal fija en no menos de una décima parte de la contribución y que existe para que una cubierta o una bomba de pozo se sustituyan con dinero ya recaudado.
Comprar una
La compra, etapa por etapa
Ocho etapas, en este orden. El dinero queda depositado y las fechas son contractuales; aquí nada se cierra con un apretón de manos.
01
El paseo
Recorremos la terraza con el replanteo puesto, un plano a 1:100 y una hoja de cotas, y nos paramos en la parcela que está considerando. Dura unos 90 minutos. En el primer paseo nadie vende nada.
02
Reserva
20.000 € reservan una parcela concreta durante 21 días y la retiran de la lista. Son reembolsables íntegramente los primeros 14 días, por cualquier motivo o por ninguno. El expediente de reserva recoge el precio de esa parcela, los impuestos y gastos que se devengan en la compra a los tipos vigentes ese día, y la fecha de escritura.
03
Papeles
Obtiene un número fiscal portugués, que un abogado consigue para un no residente en pocos días, y aporta documentos de identidad y de origen de fondos. Usted contrata a su propio abogado portugués; la finca contrata al suyo, y los dos despachos no se solapan.
04
Contrato de promesa
El contrato-promessa de compra e venda se firma con el plano, el cuadro de entrega y la fecha de escritura anexos. El 20% del precio se devenga en la firma y queda depositado en la cuenta de clientes del notario, no en la nuestra.
05
Pagos por hitos
El 15% al terminar la estructura de su casa, el 15% cuando queda estanca y el 10% en la primera fase de instalaciones. Cada hito se certifica antes de facturarse, y en todos es bienvenido en obra con el jefe de proyecto. Antes de la escritura se ha pagado el 60%.
06
Reunión de calidades
Nueve meses antes de la entrega, en la sala de muestras de la finca: la partida del suelo, el tono de la carpintería y la coronación de la piscina, elegidos contra muestras físicas de los suministros que se van a emplear.
07
Escritura
La escritura se firma ante notario. Se paga el 40% restante, la fracción se inscribe a su nombre, se leen los contadores y se cambian de titular, y el mismo día recibe las llaves y el expediente de entrega.
08
Repasos y vicios
Tiene 60 días para relacionar todo lo que quiera que se corrija, y lo recorremos con usted. Los acabados llevan un plazo contractual de dos años por defectos; la estructura, el plazo legal del Código Civil portugués. La maquinaria y los electrodomésticos llevan las condiciones de sus fabricantes, registradas a su nombre en la entrega.
Las preguntas que los compradores hacen de verdad
Lo legal, lo fiscal y lo práctico
Escrito con claridad, y nada de esto es asesoramiento. Cuando una cifra depende de sus circunstancias, lo decimos en lugar de dar una.
Sí. Portugal no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria de personas ni de sociedades extranjeras, y la fracción se inscribe a su nombre exactamente igual que para un comprador portugués.
Necesitará un número fiscal portugués — el número de identificação fiscal, el NIF — antes de poder firmar nada o dar de alta un suministro. Un abogado lo obtiene para un no residente en pocos días, con el pasaporte y un justificante de domicilio.
No, y preferimos decirlo aquí antes de que lo descubra más tarde. La reforma Mais Habitação de octubre de 2023 retiró la adquisición de inmuebles del programa portugués de residencia por inversión, así que comprar en Dunara es una operación inmobiliaria y nada más.
Dunara no se comercializa como producto migratorio y no asesoramos en materia de residencia. Si la residencia le importa, trátelo con un asesor que se dedique a eso, antes de reservar.
Una fração autónoma — una fracción autónoma — bajo el régimen portugués de propiedad horizontal, constituida por una escritura de división inscrita antes de la primera venta. Su fracción tiene descripción propia en la Conservatória do Registo Predial, inscripción propia en el registro fiscal y una cuota sobre los elementos comunes expresada en milésimas y fijada en esa escritura.
Su abogado pedirá una certidão permanente de la fracción y leerá la escritura constitutiva y el reglamento de la comunidad antes de que firme el contrato de promesa. Los tres documentos están en la sala de datos desde el día en que reserva.
El impuesto de transmisiones (IMT), el impuesto del timbre (Imposto do Selo), el arancel del notario y la tasa del registro de la propiedad. Los tipos y los tramos los fija la ley portuguesa y cambian; dar un porcentaje en una página web que puede leerse dentro de un año sería peor que inútil.
El expediente de reserva cuantifica los cuatro para la parcela que ha elegido, a los tipos vigentes el día en que se emite, como cifra en euros y con la cuenta a la vista. Su propio abogado lo confirma por su cuenta antes de firmar el contrato de promesa.
El impuesto municipal sobre la propiedad (IMI), girado por el municipio sobre el valor catastral de la fracción; los gastos de comunidad, a 38 € por metro cuadrado de superficie interior; y la electricidad y el agua medidas en su casa.
Existe además un impuesto sobre el patrimonio inmobiliario de valor elevado (AIMI) para los titulares cuyas tenencias en Portugal superan un umbral legal. Que le alcance depende de qué más tenga usted en Portugal, y por eso esa pregunta la responde su asesor y no nosotros.
El alquiler de corta estancia en Portugal se rige por el régimen de Alojamento Local. El registro AL de su casa va a nombre del propietario, y eso es así tanto si la casa está en nuestro programa como si la alquila usted.
Dentro del programa recaudamos los ingresos, deducimos los costes descritos arriba, le pagamos el 65% del neto y emitimos un extracto trimestral con las facturas que lo respaldan. El impuesto sobre esos ingresos es suyo, en Portugal y donde sea residente; no retenemos nada y no presentamos nada en su nombre.
Sí. El contrato de gestión es opcional y anual, y una casa puede quedar fuera de él todo el tiempo que el propietario quiera.
Dos cosas acompañan a la casa en cualquiera de los dos casos: las normas de la finca sobre circulación de vehículos, ruido después de las 23:00 y acceso de los huéspedes a las instalaciones del resort, y la obligación de registrar en la cancela a quien se aloje. Están en el reglamento de la comunidad y se aplican también a nuestros alquileres.
Los bancos portugueses prestan a no residentes, por lo general con menos financiación sobre el valor que a un residente, y la casa es hipotecable desde la escritura. Podemos indicarle intermediarios que colocan este tipo de operaciones; ninguno nos paga.
Una reserva no queda condicionada a la financiación salvo que esa condición se escriba en el contrato de promesa. Si la necesita, pídala antes de que se redacte el contrato y no después.
El derecho sucesorio portugués aplica reglas de legítima a los inmuebles situados en Portugal. El Reglamento (UE) 650/2012 permite elegir la ley de su nacionalidad para regir toda su herencia, diciéndolo expresamente en testamento.
La mayoría de nuestros compradores lo resuelven con un testamento portugués breve, junto al que ya tienen. Es un problema de 2.000 euros resuelto antes de la escritura, o un problema grande que resuelve otro más adelante.
El contrato de promesa y la escritura nombran a CLICK-MART LIMITED, inscrita en Inglaterra y Gales con el número de sociedad 14111937, D-U-N-S 228941507, domicilio social 124 Islwyn Road, Cross Keys, Newport, Gales, NP11 7QJ, constituida el 17 de mayo de 2022. La misma empresa es dueña de la finca, obtuvo la licencia y construyó los nueve pabellones del resort por los que hoy se puede pasear.
El contrato fija una fecha de entrega y la indemnización que sigue a un retraso, y sus pagos por hitos quedan en la cuenta de clientes del notario hasta la escritura. El programa de obra, con lo que ya está construido y lo que no, se publica en la página de la obra en lugar de describirse en un folleto de ventas.
Registre su interés
Díganos en qué parcela quiere pararse
Esto llega a la oficina de ventas de la finca, que son dos personas y no un centro de llamadas. Contestamos a todas las consultas, normalmente en un día laborable, y le diremos con claridad si el tipo que quiere ya está reservado.
Lea el expediente de obra antes de leer la lista de precios
El programa, el hormigón, las prestaciones del acristalamiento, la planta de agua y los nombres de todos los oficios que trabajaron en la finca están publicados íntegros. Es lo más útil de este sitio si está pensando en comprar aquí.