El archivo del promotor
De qué está hecho, y quién lo hizo
La mayoría de los resorts los publica quien los comercializa. Dunara lo publica la empresa que compró el suelo, obtuvo la licencia, hormigonó y sigue siendo dueña de la sala de máquinas, así que esta página es un expediente de obra y no un relato sobre uno.
- Suelo adquirido
- mayo de 2022
- Finca
- 47 ha
- Pabellones
- 9, de una sola planta
- Antepecho más alto
- 6,4 m
Procedencia
La empresa responsable
CLICK-MART LIMITED es la promotora, la propiedad y la contratista principal. Una sola empresa, nombrada en la licencia, en las escrituras y en esta página.
Que una empresa británica construya en la costa del Alentejo es una disposición poco habitual, y merece la pena decir por qué funcionó. Mantener a la propiedad y a la contratista dentro de un mismo balance significó que, cuando un hormigonado salió mal del encofrado, picarlo y rehacerlo fue una decisión sobre el edificio y no una reclamación contra alguien. Treinta y ocho de los 148 hormigonados estructurales se rechazaron y se volvieron a hormigonar con ese criterio. Ninguno acabó en arbitraje, porque no había nadie con quien arbitrar.
También significa que dentro de diez años, cuando una lámina de cubierta o una bomba de pozo llegue al final de su vida, habrá una sola dirección a la que escribir. La empresa que lo especificó es la empresa que lo sustituirá.
- 47 ha
- de finca, entre Melides y Carvalhal
- 148
- hormigonados estructurales — 38 picados y rehechos
- 88
- llaves, en nueve pabellones de una sola planta y cuatro villas
- 11.5 m
- de copa media de los pinos — nada se construye por encima
La condición que diseñó el edificio
La licencia concedida en julio de 2023 traía una condición que importaba más que las demás: ninguna parte de ninguna construcción podía sobrepasar la copa de los pinos del entorno, medida en una media de 11,5 metros. No hay versión de un resort convencional que sobreviva a esa frase.
Así que el proyecto se extendió en horizontal y hacia abajo. Nueve pabellones, todos de una sola planta, encajados en la duna de modo que sus suelos quedan entre 1,1 y 2,4 metros por debajo del terreno natural en su cara de tierra. Todas las cubiertas están plantadas, con 410 mm de espesor y once especies recogidas a menos de 5 kilómetros del lindero. El antepecho más alto de la finca queda 6,4 metros sobre el suelo acabado.
El spa y el Athletic Club son los dos volúmenes que no se pudieron hacer lo bastante bajos, así que se enterraron: la sala termal queda 4,6 metros por debajo de la terraza desde la que se entra, iluminada por tres patios de luz y un lucernario que desde fuera se lee como un muro bajo.
El agua hizo el resto del trabajo que la condición había retirado. Nueve láminas, 1.715 m² de superficie y 2.155 m³, repartidas en cinco terrazas escalonadas desde una cota de 12,4 metros sobre el nivel medio del mar. En esta costa el Atlántico se queda cerca de los 15 °C siete meses al año, así que el edificio tenía que responder a la pregunta de dónde se baña la gente en lugar de dejársela a la vista.
Programa
De la compra del suelo a la última fase
Diez líneas, en el orden en que se construyeron. Tres no están terminadas, y se señalan como tales aquí y en el plano de abajo.
mayo – noviembre de 2022
Compra del suelo y levantamiento
47 hectáreas de pinar y duna de barrón adquiridas el 24 de mayo de 2022, una semana después de constituirse la empresa. Siguieron seis meses de levantamiento: topografía con curvas cada 250 mm, 34 catas, un levantamiento del perfil de la duna repetido en cuatro estados de marea y un inventario arbóreo que localizó y midió uno a uno 1.900 pinos piñoneros.
octubre de 2022 – julio de 2023
Licencia urbanística
Nueve meses, dos rondas de modificaciones y una condición que reescribió el proyecto: nada por encima de la copa de los pinos. La licencia se concedió en julio de 2023 para nueve pabellones de una sola planta, 88 llaves, las terrazas de agua, el spa, el Athletic Club y el Assembly, dejando la terraza de residencias para una fase posterior.
junio de 2023 – enero de 2024
Obras previas, pozo y acceso
1,8 km de camino de finca sobre base de zahorra calcárea y sin bordillos, para que la arena lo cruce en lugar de acumularse contra él. El primer pozo se perforó hasta 112 m en agosto de 2023 y el segundo en octubre. Se movieron 41.000 m³ de arena y cada metro cúbico se quedó en la finca.
noviembre de 2023 – enero de 2025
Fase 1 — llegada, A Casa, el bar
El patio de llegada, la recepción, la cocina de la casa A CASA con 120 plazas, la pastelería LUMAR con 24 y El Bar con 48, con su bodega para 640 referencias excavada en la ladera de detrás. Catorce meses, y el primer edificio que los oficios habían hecho nunca con muros con huella de encofrado como superficie acabada.
marzo de 2024 – mayo de 2025
Fase 1 — suites de pabellón A y B
84 llaves en los pabellones: las Habitaciones Duna de 42 m², las Suites Pino de 58 y las Suites Atlántico de 96 con sus piscinas de 4,2 × 2,9 m. Entre los dos juegos de encofrado se desencofró y se volvió a montar 212 veces, y de ahí vienen las marcas de tabla de las suites.
noviembre de 2024 – enero de 2026
Fase 2 — las terrazas de agua y el spa
Nueve láminas de agua en cinco terrazas escalonadas, 2.155 m³ en total: la piscina de nado de 25 m y seis calles a 28 °C, la piscina principal de la terraza con su borde infinito a 27 °C, la piscina termal mantenida entre 34 y 36 °C todo el año, la piscina infantil a 0,50 m y 30 °C, y el baño frío a 12 °C. Debajo, catorce cabinas de tratamiento y las once estaciones del Circuito Largo.
mayo de 2025 – mayo de 2026
Fase 2 — el Athletic Club y el Assembly
1.345 m² de club en siete zonas con dos estudios, excavados en la ladera de detrás del agua. Fuera, dos pistas de pádel y una de tenis en eje norte-sur, para que en ninguna se juegue de cara al sol, y cuatro recorridos para correr levantados y señalizados por la finca.
enero de 2026 – marzo de 2027
Fase 3 — las villas Lagoa
Cuatro villas de 236 m² sobre la laguna, cada una con parcela cerrada por un muro y piscina de 12 × 4 m, que llevan la finca a 88 llaves. En construcción. Dos están terminadas de estructura; la tercera se hormigonó en agosto de 2026 y la cuarta está programada para noviembre.
septiembre de 2026 – marzo de 2028
Fase 4 — las residencias
Veinticuatro casas sobre 1,96 hectáreas detrás del cordón, en cuatro tipos de 118 a 362 m². Con licencia, sin empezar. La terraza está replanteada y el ramal de acceso y la zanja de servicios están ejecutados; el primer hormigón está programado para febrero de 2027, la primera entrega para noviembre de 2027 y la última para marzo de 2028.
noviembre de 2023 – mayo de 2028
Restauración de la duna y plantación
La única línea continua del programa: corre por debajo de todas las fases y más allá de la última. 11,4 hectáreas de duna dentro del lindero, 184.000 plantas de barrón colocadas a mano en cinco temporadas, 2.400 m de empalizada de castaño en catorce tramos y dieciocho transectos fijos levantados dos veces al año.
El programa de obra
Meses desde la compra del suelo en mayo de 2022. Los cuatro rellenos son los cuatro estados en que puede estar una línea, y no son intercambiables: uno significa construido, otro en construcción, otro con licencia y sin tocar, y otro que no se detiene nunca.
Programa de obra de Dunara. CLICK-MART LIMITED como promotora y contratista principal. La Fase 3 está en construcción; la Fase 4 tiene licencia y no ha empezado.
- 1
Fase 1 — la llegada y los pabellones
Terminada. El patio de llegada, A CASA, LUMAR, El Bar y las 84 llaves de pabellón, entregadas entre enero y mayo de 2025.
- 2
Fase 2 — agua, spa y club
Terminada. Las cinco terrazas de agua y el spa hasta enero de 2026; el Athletic Club y el Assembly hasta mayo de 2026.
- 3
Fase 3 — las villas Lagoa
En construcción. Cuatro villas y las últimas cuatro de las 88 llaves, programadas hasta marzo de 2027.
- 4
Fase 4 — las residencias
Con licencia, sin empezar. Veinticuatro casas en la terraza de detrás del cordón, primer hormigón en febrero de 2027.
Memoria
Cómo está construida la finca
La memoria de obra ejecutada de los pabellones y las villas. Las residencias se construyen con el mismo cuadro; la memoria de entrega de la página de residencias es su versión contractual.
| Elemento | Memoria |
|---|---|
| Estructura | Hormigón armado vertido in situ, C30/37, sobre losa de 450 mm apoyada en arena de duna compactada y una rotura capilar de 600 mm. Pilares de 300 × 300 mm cada 5,4 m. Altura libre de 2,95 m en el interior y 3,40 m bajo las logias. 6.200 m³ puestos en 148 hormigonados; 38 hormigonados picados y rehechos por la calidad de la huella de encofrado. |
| El encofrado y el acabado | Tableros de pino marítimo aserrado, de 150 mm de ancho, en dos juegos de encofrado desencofrados y vueltos a montar 212 veces. Cada tablero se usó tres veces y después se mecanizó en las lamas de la celosía y en la tarima de las pasarelas. La huella del encofrado es el acabado y no se aplica nada encima. |
| Envolvente | 300 mm de hormigón, 140 mm de lana mineral de 0,034 W/mK y 25 mm de revoco de cal en tres capas, fratasado a mano. Transmitancia U de 0,21 W/m²K. 9.800 m² de enlucido y revoco de cal en total, a cargo de seis revocadores durante catorce meses. |
| Acristalamiento | Unidades laminadas de doble vidrio bajo en hierro, 6-16-6 con cámara de argón, Ug 1,0 W/m²K, factor solar g 0,42, en carpintería de aluminio anodizado en bronce. 212 unidades correderas en la finca; la hoja mayor mide 4,0 × 2,9 m y pesa 410 kg sobre herraje inferior de rodadura en acero inoxidable. Vidrio bajo en hierro porque el vidrio flotado corriente vuelve verde el Atlántico. |
| Cubiertas | Forjado de hormigón de 180 mm, lámina bituminosa en dos capas, barrera antirraíces, 120 mm de capa drenante y de reserva de agua, 160 mm de sustrato: 410 mm en total. 3.840 m² de cubierta plantada, con once especies recogidas a menos de 5 km. Antepecho más alto a 6,4 m sobre el suelo acabado, contra una copa media de pinos de 11,5 m. |
| Aislamiento y suelos | 200 mm en cubierta, 140 mm en muros y 100 mm de poliestireno extruido en suelos, bajo un mortero de 70 mm con tubería radiante a 150 mm entre ejes. Travertino apomazado de 600 × 600 × 20 mm en las estancias de día, 4.600 m² de una sola partida de cantera para que el color aguante en toda la finca. |
| Instalaciones | Todo eléctrico. Cuatro bombas de calor agua-agua sobre el retorno de los pozos, 1.240 kW térmicos en total, con COP medido de 4,6 en servicio de piscinas y 3,8 en agua caliente sanitaria. Ventilación mecánica con recuperación de calor en las 88 llaves, al 86% de rendimiento sensible. 96 km de cable. La sala de máquinas queda a 140 m del pabellón más cercano, detrás de un caballón de tierra de 3 m. |
| Tratamiento de agua | Dos pozos hasta 112 m, con captación medida y comunicada mensualmente. Descalcificación, filtración y tratamiento ultravioleta en la planta. Las aguas grises de las 88 llaves y del spa se tratan en la finca y vuelven al riego. El agua de las piscinas se renueva cada 4 horas y el agua de lavado de filtros se recupera en un depósito de decantación. |
| Energía | 1.644 paneles fotovoltaicos de 460 W sobre el patio de servicio y las pérgolas de aparcamiento — 756 kWp — con 1.200 kWh de almacenamiento en baterías que descargan hasta 600 kW. No hay nada montado sobre una cubierta plantada, porque las cubiertas son la razón de que la finca sea invisible desde el cordón. |
| Acústica | 62 dB Rw entre llaves contiguas, conseguidos con la masa de los muros transversales de hormigón y no con un trasdosado. La maquinaria y la extracción de cocinas están en la cara de tierra de cada pabellón. La posición más ruidosa medida en una suite con el vidrio abierto es el mar. |
| Iluminación | 2.700 K en toda la finca, nada por encima de 3.000 K en ningún punto. Todas las luminarias de exterior van apantalladas por encima de la horizontal y nada apunta a la duna; la iluminancia medida en la cresta en noche de luna nueva es de 0,4 lux. |
| Cerrajería y carpintería | Bronce envejecido, fundido en arena y patinado a mano: 2.100 piezas, desde los tiradores de puerta hasta los faroles y el canto del mostrador de recepción. Carpintería de nogal oscuro con frentes macizos. Se retiraron once pinos para el ramal de acceso y se mecanizaron en la barra del bar y en la carpintería de recepción. |
Las cifras de la Fase 3 y la Fase 4 son de programa y no de obra ejecutada, y se volverán a dar aquí a partir de los planos de obra ejecutada a medida que se entregue cada fase.
Materiales
Cinco materiales, y de dónde salieron
En esta finca hay cinco materiales y no hay un sexto. Fue una regla desde el primer croquis y no un resultado, y es la razón de que un edificio con nueve pabellones separados se lea como una sola cosa.
El hormigón se amasó a 31 km del sitio y se vertió in situ, nunca prefabricado, así que los muros son estructura y acabado en una sola operación. El pino marítimo vino de masas gestionadas del Alentejo Litoral, aserrado en un aserradero a 54 km; sirvió primero de encofrado, después de lamas de celosía y al final de tarima de pasarela. El travertino, 4.600 m², se sacó de una sola partida de cantera y se apomazó en obra, y por eso el suelo que se cruza entre el bar y la sala termal no cambia de color. La cal del revoco y del enlucido en tres capas se apagó en la zona y se fratasó a mano — 9.800 m², a mano, porque un acabado proyectado sobre un muro encalado parece lo que es. El bronce se fundió en arena y se patinó a mano en 2.100 piezas.
En la finca no hay nada pintado. Los colores son los materiales, lo que significa que seguirán cambiando cuando dejemos de mirarlos.
- Hormigón amasado
- a 31 km
- Pino aserrado
- a 54 km
- Travertino
- una partida de cantera, 4.600 m²
- Enlucido de cal
- 9.800 m², fratasado a mano
Créditos
Los oficios que lo construyeron
Acreditados por oficio y por cantidad. A quienes hicieron este trabajo se les debe la misma precisión que al edificio, y una lista de nombres de empresas diría menos que esto.
Movimiento de tierras
Movidas, niveladas y conservadas. No salió de la finca ni un metro cúbico de arena: el sobrante de la excavación del spa se convirtió en el caballón de detrás de la sala de máquinas y en los primeros 600 m del perfil de restauración de la duna.
Estructura de hormigón armado
Nueve pabellones, cuatro villas, el spa enterrado y el Assembly. Treinta y ocho hormigonados se picaron y se rehicieron porque la huella del encofrado salió mal, un coste que nadie fuera de la cuadrilla verá nunca.
Encofrado y carpintería de obra
Dos juegos de encofrado, desencofrados y vueltos a montar 212 veces, y después mecanizados una segunda vez en lamas de celosía y una tercera en 1.180 m de pasarela. Los mismos tableros están en la estructura, en la sombra y en el camino a la playa.
Enlucido y revoco de cal
Tres capas, fratasadas a mano, a cargo de seis revocadores durante catorce meses. Se eligió la cal porque acompaña al movimiento del hormigón y porque un muro a 400 m del aire salino necesita transpirar.
Piedra
Travertino de una sola partida de cantera, cortado a 600 × 600 × 20 mm y apomazado en obra una vez colocado, para que las juntas desaparezcan. Las bañeras de las Suites Atlántico y de las residencias mayores están talladas en bloques enteros de la misma partida.
Cerrajería
Bronce envejecido, fundido en arena y patinado a mano: herrajes de puertas y cancelas, barandillas, faroles, equipos de ducha, el canto del mostrador de recepción, las escaleras de piscina y los soportes que sostienen los siete cuerpos de la trasera de la barra.
Acristalamiento y herrajes de corredera
Unidades dobles laminadas de vidrio bajo en hierro en carpintería anodizada en bronce, con la hoja mayor de 4,0 × 2,9 m y 410 kg. Cada carril de corredera se midió y se calzó después de que la carpintería hubiera tomado su carga, y por eso siguen moviéndose con una sola mano.
Mecánica, electricidad y agua
El anillo de bombas de calor, la planta de pozos, el tratamiento de aguas grises, 2.155 m³ de agua de piscina con renovación cada 4 horas, recuperación de calor en 88 llaves y la medición que hace que las cifras de sostenibilidad publicadas se puedan discutir en lugar de solo afirmarse.
Paisaje y duna
Barrón colocado a mano en cinco temporadas, 240 pinos plantados y 1.900 conservados, once especies en 3.840 m² de cubierta y 34 en toda la finca, todas propagadas en un radio de 60 km. Es el único oficio que sigue en la finca, y lo seguirá estando después de la última fase.
La condición decía: nada por encima de los pinos. Todo el mundo lo leyó como una restricción. Era el encargo.
Las cifras por las que se juzga este edificio
El agua captada por huésped y noche, la parte de la electricidad que genera la propia finca, los residuos desviados del vertedero y la cresta de la duna en dieciocho transectos fijos. Nueve cifras, publicadas cada marzo, con la del año anterior al lado del objetivo.