L'archivio del costruttore
Di che cosa è fatto, e chi l'ha fatto
La maggior parte dei resort viene pubblicata da chi li commercializza. Dunara la pubblica la società che ha comprato il terreno, ottenuto l'autorizzazione, gettato il calcestruzzo e che possiede ancora la centrale tecnica: per questo la pagina è un fascicolo di cantiere e non un racconto su un cantiere.
- Terreno acquistato
- maggio 2022
- Tenuta
- 47 ha
- Padiglioni
- 9, a un piano
- Parapetto più alto
- 6,4 m
Provenienza
La società di riferimento
CLICK-MART LIMITED è il promotore, il committente e l'impresa principale. Una sola società, indicata nell'autorizzazione, negli atti e in questa pagina.
Che una società britannica costruisca sulla costa dell'Alentejo è una soluzione poco comune, e vale la pena dire perché ha tenuto. Avere committente e impresa dentro un unico bilancio significava che, quando un getto usciva male dalle casseforme, decidere di demolirlo e rifarlo era una decisione sull'edificio e non una pretesa verso qualcuno. Trentotto dei 148 getti strutturali sono stati rifiutati e rifatti su questa base. Nessuno di essi ha portato a un arbitrato, perché non c'era nessuno con cui arbitrare.
Significa anche che fra dieci anni, quando una membrana di copertura o una pompa di pozzo arriverà a fine vita, ci sarà un solo indirizzo a cui scrivere. La società che l'ha specificata è la società che la sostituirà.
- 47 ha
- di tenuta, tra Melides e Carvalhal
- 148
- getti strutturali — 38 demoliti e rifatti
- 88
- chiavi, in nove padiglioni a un piano e quattro ville
- 11.5 m
- di chioma media dei pini — nulla è costruito più in alto
La prescrizione che ha progettato l'edificio
L'autorizzazione rilasciata a luglio 2023 portava una prescrizione che contava più di tutte le altre: nessuna parte di nessuna struttura poteva superare la chioma dei pini intorno, rilevata a una media di 11,5 metri. Non esiste versione di un resort convenzionale che sopravviva a quella frase.
Così la pianta è andata di lato e verso il basso. Nove padiglioni, tutti a un piano, incassati nella duna in modo che i pavimenti stiano tra 1,1 e 2,4 metri sotto il terreno naturale sul lato verso l'interno. Ogni tetto è piantumato, con una stratigrafia di 410 mm e undici specie raccolte entro 5 chilometri dal confine. Il parapetto più alto della tenuta sta 6,4 metri sopra il pavimento finito.
La spa e l'Athletic Club sono i due volumi che non si potevano abbassare abbastanza, e quindi sono stati messi sotto terra: la sala termale sta 4,6 metri sotto la terrazza da cui si entra, illuminata da tre pozzi di luce e da un lucernario a nastro che da fuori si legge come un muretto.
Il resto del lavoro che la prescrizione aveva tolto l'ha fatto l'acqua. Nove specchi, 1.715 m² di superficie e 2.155 m³, disposti su cinque terrazze a gradoni da una quota di riferimento di 12,4 metri sul livello medio del mare. Su questa costa l'Atlantico resta intorno ai 15 °C per sette mesi l'anno, e quindi l'edificio ha dovuto rispondere alla domanda su dove si nuota, invece di lasciarla al panorama.
Programma
Dall'acquisto del terreno all'ultima fase
Dieci righe, nell'ordine in cui sono state costruite. Tre non sono concluse, e qui e nel disegno sotto sono segnate come tali.
maggio – novembre 2022
Acquisto del terreno e rilievi
47 ettari di pineta e di duna ad ammofila acquistati il 24 maggio 2022, una settimana dopo la costituzione della società. Sono seguiti sei mesi di rilievi: topografia con curve di livello ogni 250 mm, 34 pozzetti esplorativi, un rilievo del profilo della duna ripetuto a quattro stati di marea e un censimento arboreo che ha individuato e misurato uno per uno 1.900 pini domestici.
ottobre 2022 – luglio 2023
Autorizzazione urbanistica
Nove mesi, due giri di modifiche e una prescrizione che ha riscritto il progetto: niente sopra la chioma dei pini. L'autorizzazione è arrivata a luglio 2023 per nove padiglioni a un piano, 88 chiavi, le terrazze d'acqua, la spa, l'Athletic Club e l'Assembly, con la terrazza delle residenze rinviata a una fase successiva.
giugno 2023 – gennaio 2024
Opere preliminari, pozzi, accesso
1,8 km di strada della tenuta posata su fondazione in calcare frantumato e senza cordoli, così che la sabbia la attraversi invece di accumularsi contro. Il primo pozzo è stato trivellato a 112 m nell'agosto 2023, il secondo in ottobre. Sono stati movimentati 41.000 m³ di sabbia e ogni metro cubo è rimasto nella tenuta.
novembre 2023 – gennaio 2025
Fase 1 — arrivo, A CASA, il bar
La corte d'arrivo, il ricevimento, la cucina di casa A CASA con 120 coperti, la pasticceria LUMAR con 24 e IL BAR con 48, con la cantina da 640 etichette scavata nel pendio dietro. Quattordici mesi, e il primo edificio che le squadre avessero mai fatto con le pareti segnate dalle tavole come superficie finita.
marzo 2024 – maggio 2025
Fase 1 — suite nei padiglioni A e B
84 chiavi nei padiglioni: le Camere Duna da 42 m², le Suite Pino da 58, le Suite Atlantico da 96 con le loro piscine di 4,2 × 2,9 m. Due serie di casseforme sono state disarmate e rimontate 212 volte in tutto: da lì vengono i segni delle tavole nelle suite.
novembre 2024 – gennaio 2026
Fase 2 — le terrazze d'acqua e la spa
Nove specchi d'acqua su cinque terrazze a gradoni, 2.155 m³ in tutto: la vasca da nuoto di 25 m a sei corsie a 28 °C, la piscina principale della terrazza con il bordo a sfioro a 27 °C, la vasca termale tenuta fra 34 e 36 °C tutto l'anno, la piscina dei bambini profonda 0,50 m a 30 °C, la vasca fredda a 12 °C. Sotto, quattordici cabine per i trattamenti e le undici stazioni del Circuito Lungo.
maggio 2025 – maggio 2026
Fase 2 — l'Athletic Club e l'Assembly
1.345 m² di club su sette zone con due sale, scavati nel pendio dietro l'acqua. Fuori, due campi da padel e un campo da tennis su asse nord-sud, così che in nessuno dei due si giochi contro sole, e quattro percorsi di corsa rilevati e segnalati nella tenuta.
gennaio 2026 – marzo 2027
Fase 3 — le ville Lagoa
Quattro ville da 236 m² sulla laguna, ognuna con il suo lotto murato e una piscina di 12 × 4 m, che portano la tenuta a 88 chiavi. In costruzione. Due sono strutturalmente complete; la terza è stata gettata nell'agosto 2026 e la quarta è in programma per novembre.
settembre 2026 – marzo 2028
Fase 4 — le residenze
Ventiquattro case su 1,96 ettari dietro il crinale, in quattro tipologie da 118 a 362 m². Autorizzate, non iniziate. La terrazza è picchettata e la bretella di accesso e la trincea dei sottoservizi sono realizzate; il primo getto è in programma per febbraio 2027, la prima consegna per novembre 2027 e l'ultima per marzo 2028.
novembre 2023 – maggio 2028
Ripristino della duna e piantumazione
L'unica riga continua del programma: corre sotto ogni fase e oltre l'ultima. 11,4 ettari di duna dentro il confine, 184.000 piante di ammofila messe a mano in cinque stagioni, 2.400 m di staccionate frangisabbia in castagno in quattordici tratti e diciotto transetti fissi rilevati due volte l'anno.
Il programma dei lavori
Mesi dall'acquisto del terreno nel maggio 2022. I quattro riempimenti sono i quattro stati in cui una riga può trovarsi, e non sono interscambiabili: uno vuol dire costruito, uno in costruzione, uno autorizzato e intatto, e uno vuol dire che non finisce mai.
Programma dei lavori di Dunara. CLICK-MART LIMITED come promotore e impresa principale. La Fase 3 è in costruzione; la Fase 4 è autorizzata e non iniziata.
- 1
Fase 1 — arrivo e padiglioni
Completata. La corte d'arrivo, A CASA, LUMAR, IL BAR e le 84 chiavi dei padiglioni, consegnate tra gennaio e maggio 2025.
- 2
Fase 2 — acqua, spa e club
Completata. Le cinque terrazze d'acqua e la spa entro gennaio 2026; l'Athletic Club e l'Assembly entro maggio 2026.
- 3
Fase 3 — le ville Lagoa
In costruzione. Quattro ville e le ultime quattro delle 88 chiavi, in programma entro marzo 2027.
- 4
Fase 4 — le residenze
Autorizzata, non iniziata. Ventiquattro case sulla terrazza dietro il crinale, primo getto a febbraio 2027.
Capitolato
Come è costruita la tenuta
Il capitolato as-built dei padiglioni e delle ville. Le residenze si costruiscono con lo stesso prospetto; il capitolato di consegna nella pagina delle residenze ne è la versione contrattuale.
| Elemento | Capitolato |
|---|---|
| Struttura | Calcestruzzo armato gettato in opera, C30/37, su platea da 450 mm sopra sabbia di duna compattata e un taglio capillare di 600 mm. Pilastri 300 × 300 mm con interasse 5,4 m. Altezza netta 2,95 m all'interno, 3,40 m sotto le logge. 6.200 m³ messi in opera in 148 getti; 38 getti demoliti e rifatti per la qualità dell'impronta delle tavole. |
| Casseforme e finitura | Tavole di pino marittimo segato, larghe 150 mm, in due serie di casseforme disarmate e rimontate 212 volte. Ogni tavola è stata usata tre volte, poi lavorata nei listelli dei frangisole e nel tavolato delle passerelle. L'impronta delle tavole è la finitura e sopra non si applica nulla. |
| Involucro | 300 mm di calcestruzzo, 140 mm di lana minerale a 0,034 W/mK, 25 mm di intonaco di calce in tre strati lisciato a mano. Trasmittanza U 0,21 W/m²K. In tutto 9.800 m² di intonaci di calce, interni ed esterni, eseguiti da sei intonacatori in quattordici mesi. |
| Serramenti e vetri | Vetrocamera stratificata extrachiara, 6-16-6 con argon, Ug 1,0 W/m²K, fattore solare g 0,42, su telai in alluminio anodizzato bronzo. 212 serramenti scorrevoli nella tenuta; l'anta più grande misura 4,0 × 2,9 m e pesa 410 kg, su carrelli inferiori in acciaio inox. Vetro extrachiaro perché il float normale fa venire verde l'Atlantico. |
| Coperture | Solaio in calcestruzzo da 180 mm, membrana bituminosa a due strati, barriera antiradice, 120 mm di strato drenante e di accumulo, 160 mm di substrato: 410 mm in tutto. 3.840 m² di tetto piantumato, undici specie raccolte entro 5 km. Parapetto più alto 6,4 m sopra il pavimento finito, contro una chioma media dei pini di 11,5 m. |
| Isolamento e pavimenti | Tetto 200 mm, pareti 140 mm, pavimenti 100 mm di polistirene estruso sotto un massetto da 70 mm con tubazioni radianti a interasse 150 mm. Travertino levigato 600 × 600 × 20 mm negli ambienti comuni, 4.600 m² da una sola partita di cava perché il colore tenga in tutta la tenuta. |
| Impianti | Tutto elettrico. Quattro pompe di calore acqua-acqua sul ritorno dei pozzi, 1.240 kW termici in totale, COP misurato 4,6 in servizio piscine e 3,8 sull'acqua calda sanitaria. Ventilazione meccanica con recupero di calore in tutte le 88 chiavi, con 86% di efficienza sensibile. 96 km di cavo. La centrale tecnica sta a 140 m dal padiglione più vicino, dietro un rilevato di terra di 3 m. |
| Trattamento dell'acqua | Due pozzi fino a 112 m, emungimento contabilizzato e comunicato ogni mese. Addolcimento, filtrazione e trattamento ultravioletto in centrale. Le acque grigie delle 88 chiavi e della spa sono trattate nella tenuta e restituite all'irrigazione. Acqua delle piscine con ricircolo in 4 ore e controlavaggi recuperati in una vasca di sedimentazione. |
| Energia | 1.644 pannelli fotovoltaici da 460 W sul piazzale di servizio e sulle pensiline dei veicoli — 756 kWp — con 1.200 kWh di accumulo a batteria che erogano fino a 600 kW. Niente è montato su un tetto piantumato, perché sono i tetti la ragione per cui dal crinale la tenuta non si vede. |
| Acustica | 62 dB Rw tra chiavi adiacenti, ottenuti con la massa dei setti in calcestruzzo e non con una controparete. Impianti ed estrazione delle cucine stanno sul lato verso l'interno di ogni padiglione. Con le vetrate aperte, la posizione più rumorosa misurata in una suite è il mare. |
| Illuminazione | 2.700 K in tutta la tenuta, nulla sopra i 3.000 K in nessun punto. Ogni apparecchio esterno è schermato sopra l'orizzontale e nulla è puntato verso la duna; l'illuminamento misurato sulla cresta della duna con la luna nuova è di 0,4 lux. |
| Metalli e falegnameria | Bronzo brunito, fuso in sabbia e patinato a mano: 2.100 componenti, dalle maniglie alle lanterne al bordo del banco del ricevimento. Falegnameria in noce scuro con frontali in massello. Per la bretella di accesso sono stati rimossi undici pini, lavorati poi nel bancone del bar e negli arredi del ricevimento. |
I dati della Fase 3 e della Fase 4 sono di programma, non as-built, e verranno riportati qui dai disegni di record a mano a mano che ogni fase viene consegnata.
Materiali
Cinque materiali, e da dove vengono
In questa tenuta ci sono cinque materiali e non un sesto. Era una regola dal primo schizzo, non un risultato, ed è la ragione per cui un edificio fatto di nove padiglioni separati si legge come una cosa sola.
Il calcestruzzo è stato confezionato a 31 km dal cantiere e gettato in opera, mai prefabbricato, così le pareti sono struttura e finitura in una sola operazione. Il pino marittimo viene da boschi gestiti dell'Alentejo Litoral, segato in una segheria a 54 km; è servito prima da cassaforma, poi da listello per i frangisole e infine da tavolato per le passerelle. Il travertino, 4.600 m², è stato cavato da una sola partita e levigato in opera: per questo il pavimento che si attraversa fra il bar e la sala termale non cambia colore. La calce dell'intonaco esterno e dei tre strati interni è stata spenta sul posto e lisciata a mano — 9.800 m², a mano, perché su una parete a calce una finitura a spruzzo sembra quello che è. Il bronzo è stato fuso in sabbia e patinato a mano in 2.100 componenti.
Nella tenuta non c'è niente di dipinto. I colori sono i materiali, e quindi continueranno a cambiare anche dopo che avremo smesso di guardarli.
- Calcestruzzo confezionato
- a 31 km
- Pino segato
- a 54 km
- Travertino
- una sola partita, 4.600 m²
- Intonaco di calce
- 9.800 m², lisciato a mano
Crediti
Le lavorazioni che l'hanno costruito
Accreditate per mestiere e per quantità. Alle persone che hanno fatto questo lavoro si deve la stessa precisione che si deve all'edificio, e un elenco di ragioni sociali direbbe meno di quanto dica questo.
Movimento terra
Movimentata, modellata e tenuta. Non un metro cubo di sabbia ha lasciato la tenuta; il materiale di scavo della spa è diventato il rilevato dietro la centrale tecnica e i primi 600 m del profilo di ripristino della duna.
Struttura in calcestruzzo armato
Nove padiglioni, quattro ville, la spa sotto terra e l'Assembly. Trentotto getti sono stati demoliti e rifatti perché l'impronta delle tavole era venuta male: un costo che nessuno, fuori dalla squadra, vedrà mai.
Casseforme e carpenteria
Due serie di casseforme, disarmate e rimontate 212 volte, poi lavorate una seconda volta in listelli per i frangisole e una terza in 1.180 m di passerelle. Le stesse tavole stanno nella struttura, nell'ombra e nella strada verso la spiaggia.
Intonaci di calce
Tre strati, lisciati a mano, da sei intonacatori in quattordici mesi. La calce è stata scelta perché si muove con il calcestruzzo e perché una parete a 400 m dall'aria salata ha bisogno di respirare.
Pietra
Travertino da una sola partita di cava, tagliato a 600 × 600 × 20 mm e levigato in opera dopo la posa perché i giunti spariscano. Le vasche da bagno delle Suite Atlantico e delle residenze più grandi sono ricavate da blocchi unici della stessa partita.
Lavorazioni in metallo
Bronzo brunito, fuso in sabbia e patinato a mano: maniglieria di porte e cancelli, corrimano, lanterne, gruppi doccia, il bordo del banco del ricevimento, le scalette delle piscine e le mensole che portano le sette campate del retrobanco.
Serramenti e scorrevoli
Vetrocamere stratificate extrachiare su telai in alluminio anodizzato bronzo, anta più grande 4,0 × 2,9 m per 410 kg. Ogni binario è stato rilevato e spessorato dopo che la struttura aveva preso il suo carico: per questo si muovono ancora con una mano.
Impianti meccanici, elettrici e idrici
L'anello delle pompe di calore, l'impianto dei pozzi, il trattamento delle acque grigie, 2.155 m³ di acqua delle piscine con ricircolo in 4 ore, il recupero di calore in 88 chiavi e la contabilizzazione che rende verificabili, e non soltanto dichiarati, i dati ambientali pubblicati.
Verde e duna
Ammofila messa a mano in cinque stagioni, 240 pini piantati e 1.900 conservati, undici specie su 3.840 m² di tetti e 34 in tutta la tenuta, tutte propagate entro 60 km. È l'unica lavorazione ancora in cantiere, e lo sarà anche dopo l'ultima fase.
La prescrizione diceva: niente sopra i pini. Tutti l'hanno letta come un vincolo. Era il programma di progetto.
I numeri su cui questo edificio si giudica
L'acqua prelevata per notte-ospite, la quota di elettricità che la tenuta produce, i rifiuti recuperati, la cresta della duna su diciotto transetti fissi. Nove dati, pubblicati ogni marzo, con quelli dell'anno precedente accanto all'obiettivo.