O arquivo do promotor
De que é feita e quem a fez
A maioria dos resorts é publicada por quem os comercializa. A Dunara é publicada pela empresa que comprou o terreno, obteve o licenciamento, betonou as paredes e continua a ser dona da casa das máquinas — por isso esta página é um processo de obra e não uma história sobre uma obra.
- Terreno comprado
- maio de 2022
- Herdade
- 47 ha
- Pavilhões
- 9, de um só piso
- Platibanda mais alta
- 6,4 m
Proveniência
A empresa responsável
A CLICK-MART LIMITED é o promotor, o dono de obra e o empreiteiro geral. Uma só empresa, identificada no licenciamento, nas escrituras e nesta página.
Uma empresa britânica a construir na costa alentejana é um arranjo pouco comum, e vale a pena dizer por que resultou. Ter o dono de obra e o empreiteiro no mesmo balanço significou que, quando uma betonagem saiu mal da cofragem, demoli-la e refazê-la foi uma decisão sobre o edifício e não uma reclamação contra alguém. Trinta e oito das 148 betonagens estruturais foram rejeitadas e refeitas com esse critério. Nenhuma delas deu origem a arbitragem, porque não havia com quem arbitrar.
Significa também que há um único endereço para onde escrever daqui a dez anos, quando uma tela de cobertura ou uma bomba de furo chegar ao fim de vida. A empresa que a especificou é a empresa que a vai substituir.
- 47 ha
- de herdade, entre Melides e Carvalhal
- 148
- betonagens estruturais — 38 demolidas e refeitas
- 88
- unidades de alojamento, em nove pavilhões de um só piso e quatro villas
- 11.5 m
- de copado médio dos pinheiros — nada se constrói acima
A condição que desenhou o edifício
O licenciamento emitido em julho de 2023 trazia uma condição que pesou mais do que todas as outras: nenhuma parte de qualquer construção podia subir acima do copado dos pinheiros em volta, medido a uma média de 11,5 metros. Não há versão de um resort convencional que sobreviva a essa frase.
O plano foi então para o lado e para baixo. Nove pavilhões, todos de um só piso, encaixados na duna de modo que os pavimentos ficam entre 1,1 e 2,4 metros abaixo do terreno natural do lado de terra. Todas as coberturas são plantadas, com 410 mm de constituição e onze espécies colhidas a menos de 5 quilómetros dos limites. A platibanda mais alta da herdade está 6,4 metros acima do pavimento acabado.
O spa e o Athletic Club são os dois volumes que não foi possível baixar o suficiente, por isso foram enterrados: a sala termal fica 4,6 metros abaixo do terraço por onde se entra, iluminada por três poços de luz e por uma faixa de janelas altas que, de fora, se lê como um muro baixo.
A água fez o resto do trabalho que a condição levou. Nove planos de água, 1 715 m² de superfície e 2 155 m³, dispostos em cinco terraços escalonados a partir de uma cota de 12,4 metros acima do nível médio do mar. Nesta costa, o Atlântico está perto dos 15 °C durante sete meses por ano, por isso o edifício tinha de responder à pergunta de onde é que as pessoas se banham, em vez de a deixar para a vista.
Programa
Da compra do terreno à última fase
Dez linhas, na ordem em que foram construídas. Três não estão concluídas, e estão assinaladas como tal aqui e no desenho abaixo.
maio – novembro de 2022
Compra do terreno e levantamentos
47 hectares de pinhal e duna de estorno comprados a 24 de maio de 2022, uma semana depois de a empresa ser constituída. Seguiram-se seis meses de levantamentos: topografia com curvas de nível a cada 250 mm, 34 poços de prospeção, um levantamento do perfil da duna repetido em quatro estados de maré e um levantamento arbóreo que localizou e mediu 1 900 pinheiros-mansos um a um.
outubro de 2022 – julho de 2023
Licenciamento
Nove meses, duas rondas de alterações e uma condição que reescreveu o projeto — nada acima do copado dos pinheiros. A licença foi emitida em julho de 2023 para nove pavilhões de um só piso, 88 unidades de alojamento, os terraços de água, o spa, o Athletic Club e a Assembleia, com a plataforma das residências reservada para uma fase posterior.
junho de 2023 – janeiro de 2024
Trabalhos preparatórios, furos, acessos
1,8 km de via interna assentes sobre base de calcário britado e sem lancis, para que a areia a atravesse em vez de se acumular contra ela. O primeiro furo foi perfurado até 112 m em agosto de 2023 e o segundo em outubro. Moveram-se 41 000 m³ de areia e cada metro cúbico ficou na herdade.
novembro de 2023 – janeiro de 2025
Fase 1 — chegada, A CASA, o bar
O pátio de chegada, a receção, a cozinha da casa A CASA com 120 lugares, a pastelaria LUMAR com 24 e O BAR com 48, com a garrafeira de 640 referências escavada no talude atrás. Catorze meses, e o primeiro edifício que estas equipas fizeram com as paredes marcadas pelas tábuas como superfície acabada.
março de 2024 – maio de 2025
Fase 1 — suites dos pavilhões A e B
84 unidades nos pavilhões: os Quartos Duna com 42 m², as Suites Pinhal com 58 e as Suites Atlântico com 96 e as suas piscinas privativas de 4,2 × 2,9 m. Dois jogos de cofragem foram montados e desmontados 212 vezes entre ambos, e é daí que vêm as marcas das tábuas nas suites.
novembro de 2024 – janeiro de 2026
Fase 2 — os terraços de água e o spa
Nove planos de água em cinco terraços escalonados, 2 155 m³ no total: a piscina de natação de 25 m e seis raias a 28 °C, a piscina principal do terraço, de bordo infinito, a 27 °C, a piscina termal mantida a 34–36 °C todo o ano, a piscina das crianças com 0,50 m e 30 °C, e o banho frio a 12 °C. Por baixo, catorze salas de tratamento e as onze estações do Circuito Longo.
maio de 2025 – maio de 2026
Fase 2 — o Athletic Club e a Assembleia
1 345 m² de clube em sete zonas, com dois estúdios, escavados no talude atrás da água. Fora dele, dois campos de padel e um de ténis num eixo norte-sul, para que não se jogue contra o sol, e quatro percursos de corrida levantados e sinalizados pela herdade.
janeiro de 2026 – março de 2027
Fase 3 — as villas Lagoa
Quatro villas de 236 m² sobre a lagoa, cada uma com lote murado e piscina de 12 × 4 m, levando a herdade às 88 unidades. Em construção. Duas estão concluídas em estrutura; a terceira foi betonada em agosto de 2026 e a quarta está programada para novembro.
setembro de 2026 – março de 2028
Fase 4 — as residências
Vinte e quatro casas em 1,96 hectares atrás do cordão dunar, em quatro tipologias de 118 a 362 m². Licenciada, não iniciada. A plataforma está piquetada e o ramal de acesso e a vala de infraestruturas estão feitos; a primeira betonagem está programada para fevereiro de 2027, a primeira entrega para novembro de 2027 e a última para março de 2028.
novembro de 2023 – maio de 2028
Recuperação da duna e plantação
A única linha contínua do programa, a correr por baixo de todas as fases e para além da última. 11,4 hectares de duna dentro dos limites, 184 000 plantas de estorno colocadas à mão ao longo de cinco épocas, 2 400 m de paliçada de castanho em catorze alinhamentos e dezoito transectos fixos levantados duas vezes por ano.
O programa de obra
Meses desde a compra do terreno, em maio de 2022. Os quatro preenchimentos são os quatro estados em que uma linha pode estar, e não são intercambiáveis: um significa construído, outro em construção, outro licenciado e intocado, e o último significa que nunca para.
Programa de obra da Dunara. CLICK-MART LIMITED como promotor e empreiteiro geral. A Fase 3 está em construção; a Fase 4 está licenciada e não iniciada.
- 1
Fase 1 — chegada e pavilhões
Concluída. O pátio de chegada, A CASA, a LUMAR, O BAR e as 84 unidades dos pavilhões, entregues entre janeiro e maio de 2025.
- 2
Fase 2 — água, spa e clube
Concluída. Os cinco terraços de água e o spa até janeiro de 2026; o Athletic Club e a Assembleia até maio de 2026.
- 3
Fase 3 — as villas Lagoa
Em construção. Quatro villas e as últimas quatro das 88 unidades, programadas para março de 2027.
- 4
Fase 4 — as residências
Licenciada, não iniciada. Vinte e quatro casas na plataforma atrás do cordão dunar, primeira betonagem em fevereiro de 2027.
Caderno de encargos
Como a herdade está construída
O caderno de encargos tal como foi executado, para os pavilhões e as villas. As residências seguem o mesmo quadro; o caderno de entrega na página das residências é a versão contratual dele.
| Elemento | Especificação |
|---|---|
| Estrutura | Betão armado moldado in situ, C30/37, sobre ensoleiramento geral de 450 mm, assente em areia de duna compactada e numa camada anticapilar de 600 mm. Pilares de 300 × 300 mm a cada 5,4 m. Pé-direito livre de 2,95 m no interior e 3,40 m sob os alpendres. 6 200 m³ colocados em 148 betonagens; 38 betonagens demolidas e refeitas por causa da qualidade da marca das tábuas. |
| Cofragem e acabamento | Tábuas de pinheiro-bravo serrado, de 150 mm de largura, em dois jogos de cofragem montados e desmontados 212 vezes. Cada tábua foi usada três vezes e depois transformada nas ripas de sombreamento e no tabuado dos passadiços. A marca das tábuas é o acabamento e nada se aplica por cima. |
| Envolvente | 300 mm de betão, 140 mm de lã mineral a 0,034 W/mK e 25 mm de reboco de cal em três camadas, talochado à mão. Coeficiente U de 0,21 W/m²K. 9 800 m² de estuque e reboco de cal no total, por seis estucadores ao longo de catorze meses. |
| Vidros e caixilharia | Vidro duplo laminado extraclaro, 6-16-6 com argon, Ug 1,0 W/m²K, fator solar g 0,42, em caixilharia de alumínio anodizado bronze. 212 vãos de correr na herdade; a maior folha tem 4,0 × 2,9 m, pesa 410 kg e corre sobre ferragem inferior de rolamento em inox. Vidro extraclaro porque o vidro float comum esverdeia o Atlântico. |
| Coberturas | Laje de betão de 180 mm, tela betuminosa em duas camadas, barreira anti-raízes, camada de drenagem e reserva de 120 mm e 160 mm de substrato — 410 mm no total. 3 840 m² de cobertura plantada, com onze espécies colhidas a menos de 5 km. Platibanda mais alta a 6,4 m acima do pavimento acabado, contra um copado médio dos pinheiros de 11,5 m. |
| Isolamento e pavimentos | Cobertura com 200 mm, paredes com 140 mm e pavimentos com 100 mm de poliestireno extrudido, sob betonilha de 70 mm com tubagem de piso radiante a cada 150 mm. Travertino amaciado de 600 × 600 × 20 mm nas zonas comuns, 4 600 m² de uma única extração de pedreira, para que a cor se mantenha em toda a herdade. |
| Instalações | Tudo elétrico. Quatro bombas de calor água-água no retorno dos furos, 1 240 kW térmicos no total, com COP medido de 4,6 no serviço das piscinas e 3,8 nas águas quentes sanitárias. Ventilação mecânica com recuperação de calor nas 88 unidades, a 86% de eficiência sensível. 96 km de cabo. A casa das máquinas fica a 140 m do pavilhão mais próximo, atrás de um talude de terra de 3 m. |
| Tratamento de água | Dois furos até 112 m, com captação contabilizada e reportada mensalmente. Amaciamento, filtração e tratamento por ultravioletas na estação. As águas cinzentas das 88 unidades e do spa são tratadas na herdade e devolvidas à rega. Água das piscinas com renovação completa em 4 horas e contralavagem recuperada através de um tanque de decantação. |
| Energia | 1 644 painéis fotovoltaicos de 460 W no pátio de serviço e nas coberturas do estacionamento — 756 kWp — com 1 200 kWh de armazenamento em baterias, com descarga até 600 kW. Nada está montado sobre cobertura plantada, porque são as coberturas que tornam a herdade invisível do cordão dunar. |
| Acústica | 62 dB Rw entre unidades contíguas, obtidos pela massa das paredes transversais de betão e não por um forro. As máquinas e a extração das cozinhas ficam do lado de terra de cada pavilhão. Numa suite com o vidro aberto, a posição mais ruidosa que se mede é o mar. |
| Iluminação | 2 700 K em tudo, nada acima de 3 000 K em qualquer ponto da herdade. Todas as luminárias exteriores são cortadas acima da horizontal e nada aponta para a duna; a iluminância medida na crista da duna em lua nova é de 0,4 lux. |
| Metais e marcenaria | Bronze envelhecido, fundido em areia e patinado à mão: 2 100 peças, dos puxadores às lanternas e ao remate do balcão da receção. Marcenaria em nogueira escura com frentes maciças. Foram retirados onze pinheiros para o ramal de acesso e transformados no balcão do bar e na marcenaria da receção. |
Os valores das Fases 3 e 4 são de programa, não de obra executada, e serão aqui reescritos a partir das telas finais à medida que cada fase for entregue.
Materiais
Cinco materiais, e de onde vieram
Há cinco materiais nesta herdade e não há um sexto. Foi uma regra desde o primeiro esboço, não um resultado, e é a razão por que um edifício com nove pavilhões separados se lê como uma só coisa.
O betão foi amassado a 31 km do local e betonado in situ, nunca pré-fabricado, por isso as paredes são estrutura e acabamento na mesma operação. O pinheiro-bravo veio de manchas geridas no Alentejo Litoral, serrado numa serração a 54 km; serviu primeiro de cofragem, depois de ripas de sombreamento e por fim de passadiço. O travertino, 4 600 m² dele, saiu de uma única extração de pedreira e foi amaciado em obra, e é por isso que o pavimento que se atravessa entre o bar e a sala termal não muda de cor. A cal do reboco e do estuque de três camadas foi apagada localmente e talochada à mão — 9 800 m², à mão, porque um acabamento projetado sobre uma parede de cal parece aquilo que é. O bronze foi fundido em areia e patinado à mão em 2 100 peças.
Nada na herdade é pintado. As cores são os materiais, o que quer dizer que vão continuar a mudar depois de deixarmos de olhar para elas.
- Betão amassado
- a 31 km
- Pinho serrado
- a 54 km
- Travertino
- uma extração, 4 600 m²
- Estuque de cal
- 9 800 m², talochado à mão
Créditos
As especialidades que a construíram
Creditadas por ofício e por quantidade. Quem fez este trabalho merece a mesma precisão que o edifício, e uma lista de nomes de empresas diria menos do que isto diz.
Movimentação de terras
Movidas, modeladas e guardadas. Não saiu um metro cúbico de areia da herdade; as terras da escavação do spa formaram o talude atrás da casa das máquinas e os primeiros 600 m do perfil de recuperação da duna.
Estrutura de betão armado
Nove pavilhões, quatro villas, o spa enterrado e a Assembleia. Trinta e oito betonagens foram demolidas e refeitas porque a marca das tábuas saiu errada, um custo que ninguém fora da equipa chegará a ver.
Cofragem e carpintaria
Dois jogos de cofragem, montados e desmontados 212 vezes, depois transformados em ripas de sombreamento e, à terceira, em 1 180 m de passadiço. As mesmas tábuas estão na estrutura, na sombra e no caminho para a praia.
Estuque e reboco de cal
Três camadas, talochadas à mão, por seis estucadores ao longo de catorze meses. A cal foi escolhida porque acompanha o movimento do betão e porque uma parede a 400 m do ar salgado precisa de respirar.
Pedra
Travertino de uma única extração, cortado a 600 × 600 × 20 mm e amaciado em obra depois do assentamento, para que as juntas desapareçam. As banheiras das Suites Atlântico e das residências maiores são talhadas em blocos inteiros da mesma extração.
Metais
Bronze envelhecido, fundido em areia e patinado à mão: ferragens de portas e portões, corrimãos, lanternas, conjuntos de duche, o remate do balcão da receção, as escadas das piscinas e os suportes que seguram as sete baias da estante do bar.
Vidros e ferragens de correr
Vidros duplos laminados extraclaros em caixilharia anodizada bronze, a maior folha de 4,0 × 2,9 m com 410 kg. Cada guia de correr foi medida e calçada depois de a estrutura ter assentado com a sua carga, e é por isso que ainda se movem com uma mão.
Mecânica, eletricidade e água
O anel de bombas de calor, a estação dos furos, o tratamento de águas cinzentas, 2 155 m³ de água de piscina com renovação completa em 4 horas, recuperação de calor em 88 unidades, e a contagem que torna verificáveis, em vez de afirmados, os números de sustentabilidade publicados.
Paisagem e duna
Estorno colocado à mão ao longo de cinco épocas, 240 pinheiros plantados e 1 900 mantidos, onze espécies em 3 840 m² de cobertura e 34 em toda a herdade, todas propagadas a menos de 60 km. É o único ofício que continua em obra, e continuará depois da última fase.
A condição dizia: nada acima dos pinheiros. Todos a leram como uma restrição. Era o programa.
Os números pelos quais este edifício é julgado
A água captada por dormida, a parte da eletricidade que a herdade gera, os resíduos desviados, a crista da duna em dezoito transectos fixos. Nove números, publicados em março de cada ano, com os do ano anterior ao lado da meta.