Fase 4 — para venda
Vinte e quatro casas numa única plataforma
As residências ocupam 1,96 dos 47 hectares da herdade, no lado abrigado do cordão dunar. São construídas pela empresa que construiu o resort, com o caderno de encargos com que o resort foi construído, e vendem-se com ele e não ao lado dele.
- Casas
- 24
- Interior
- 118–362 m²
- Lotes
- 420–2 100 m²
- Primeira entrega
- novembro de 2027
A plataforma
Atrás do cordão dunar, não sobre ele
A licença da Fase 4 foi emitida em setembro de 2026. Ainda não se construiu nada.
As casas assentam numa plataforma de terreno 400 metros para o interior da crista da duna, a uma cota média de 14 metros acima do mar. Esta posição é uma decisão e não um resto: a crista é o único terreno em movimento da herdade, e o licenciamento que desenhou todo o projeto mantém a construção fora dela. Da plataforma, chega-se à praia em 7 minutos pelo passadiço e aos pavilhões de água em 4 minutos por um caminho de areia.
Cada casa é de um só piso na maior parte da planta, com um volume elevado onde ficam os quartos, e tem cobertura plantada como os nove pavilhões do resort. A platibanda mais alta da plataforma está 6,4 metros acima do pavimento acabado. O copado dos pinheiros em volta tem uma média de 11,5 metros, e é por isso que, do cordão dunar, a plataforma não se lê como uma fila de casas.
São quatro tipologias e vinte e quatro lotes. A plataforma está piquetada, o ramal de acesso e a vala de infraestruturas estão feitos, e a primeira betonagem está programada para fevereiro de 2027.
- 24
- casas, em quatro tipologias
- 1.96 ha
- dos 47 ha da herdade
- 4
- tipologias, de 118 m² a 362 m² de interior
- 400 m
- para o interior da crista da duna
O quadro
Tipologias e áreas
A área interior é medida à face interior da parede exterior e não inclui o terraço, o estacionamento coberto nem o compartimento técnico. As áreas de lote correspondem aos limites registados.
| Tipologia | Quartos | Interior | Terraço | Lote | Orientação | Desde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CORTE | 2 | 118 m² | 64 m² | 420 m² | Virada para um pátio murado, com abertura a sudeste | 1 150 000 € |
| SALINA | 3 | 176 m² | 96 m² + piscina 9 × 3,5 m | 780 m² | Oeste, sobre o sapal | 1 780 000 € |
| ESTEIRO | 4 | 248 m² | 142 m² + piscina 14 × 4 m | 1 240 m² | Sudoeste, ao longo do esteiro | 2 650 000 € |
| CUMEADA | 5 | 362 m² | 210 m² + piscina 18 × 4,5 m | 2 100 m² | Duna aberta, a sudoeste, com água para além do estorno | 4 200 000 € |
Dez CORTE, oito SALINA, quatro ESTEIRO e duas CUMEADA. Os preços são indicativos, em euros, e não constituem proposta; o preço de um lote identificado é confirmado por escrito no dossiê de reserva, no dia em que a reserva é feita.
O que fica em seu nome
Cada casa é vendida em propriedade plena como fração autónoma, no regime português da propriedade horizontal: descrição própria na Conservatória do Registo Predial, artigo próprio na matriz e uma quota-parte definida nas partes comuns, expressa em permilagem.
As partes comuns são a via interna e os caminhos de areia, a duna dentro dos limites, o terreno plantado, os furos e a estação de tratamento de água, o anel elétrico e o anel de bombas de calor, e os passadiços. Pertencem ao condomínio das vinte e quatro casas, que reúne uma vez por ano e mantém o fundo comum de reserva que a lei portuguesa exige.
Comprar uma casa compra também lugar na herdade. O proprietário e quem estiver alojado na casa usam os nove planos de água, o spa, o Athletic Club e os quatro restaurantes nas mesmas condições de um hóspede do resort, e reservam-nos no mesmo balcão. As despesas correntes são lançadas mensalmente na conta da casa, em vez de serem pagas na caixa.
O resort mantém as suas 88 unidades de alojamento e vai mantê-las. A plataforma é a única parte da herdade que se vende, e o licenciamento não permite outra: a Fase 4 é a última fase do plano geral.
O programa de arrendamento, se o quiser
Uma casa pode entrar no programa de arrendamento da Dunara, e essa é uma decisão tomada ano a ano, não uma condição da venda. Uma casa fora do programa é apenas uma casa sua.
Dentro dele, o resort promove, reserva, dota de pessoal e limpa a casa, arrenda-a pelos mesmos canais das 88 unidades e paga ao proprietário 65% da receita líquida de arrendamento. Líquida quer dizer depois da comissão do canal de reservas, do custo de limpeza e de roupa de casa, e da eletricidade e da água contabilizadas ao arrendamento. Os restantes 35% cobrem a gestão, a distribuição e a equipa presente na herdade. Não há comissão de colocação à parte, não há número mínimo de noites, e o extrato é emitido trimestralmente com as faturas de que um contabilista precisa.
Uma casa no programa nunca é arrendada abaixo do preço que o resort está a pedir pelas suas próprias unidades na mesma noite. Isso está escrito no contrato de gestão, porque a alternativa — a casa de um proprietário a baixar o preço do hotel sem o dizer — é a forma habitual de estes programas correrem mal.
O proprietário pode reservar até 120 noites por ano para uso próprio, com 60 dias de aviso prévio, e pode retirar a casa do programa durante uma temporada inteira, avisando 90 dias antes de a temporada abrir. As reservas já aceites são cumpridas.
Interiores
A mesma mão, lá dentro
As casas são acabadas como o resort é acabado, a partir das mesmas remessas. As paredes são estuque de cal em três camadas, talochado à mão, sobre o mesmo betão moldado in situ. Onde a parede é estrutural fica com a marca das tábuas e nada se aplica por cima — as marcas são as tábuas de cofragem em pinheiro-bravo serrado, usadas três vezes na estrutura e depois transformadas nas ripas de sombreamento do exterior.
A sala tem 3,40 metros de pé-direito livre; os quartos, 2,95. O travertino atravessa as zonas comuns, amaciado em obra, da mesma extração de pedreira que os pavimentos do resort, para que a cor não mude ao passar de um para o outro. Nos quartos é soalho de carvalho de 180 mm de largura, assentado num só sentido, na direção do vidro.
A marcenaria fixa é em nogueira escura, com frentes maciças e ferragens em bronze envelhecido, fundido em areia e patinado à mão. A ilha da cozinha é uma única placa de travertino amaciado, com 3,6 metros. O mobiliário solto é uma encomenda separada: fazemo-la com gosto, ou ficamos de fora.
- Pé-direito, sala
- 3,40 m
- Pé-direito, quartos
- 2,95 m
- Maior folha de correr
- 4,0 × 2,9 m
- Ilha da cozinha
- 3,6 m, uma só placa
Entrega
O que está instalado no dia em que recebe as chaves
Este quadro é anexo ao contrato-promessa e à escritura. Onde indica uma dimensão ou um desempenho de produto, esse é o valor contratual.
| Elemento | Tal como entregue |
|---|---|
| Estrutura e paredes | Betão armado moldado in situ, com a marca das tábuas onde é estrutural; nas restantes paredes, estuque de cal em três camadas, talochado à mão. Tetos em betão à vista na sala e em estuque nos quartos. |
| Pavimentos | Travertino amaciado de 600 × 600 × 20 mm no hall, na sala, na cozinha e na soleira do terraço; soalho de carvalho de 180 mm nos quartos; travertino nas casas de banho, da mesma extração de pedreira. |
| Vidros e caixilharia | Vidro duplo laminado extraclaro, 6-16-6 com argon, Ug 1,0 W/m²K, fator solar g 0,42. Caixilharia de alumínio anodizado bronze. Maior folha de correr de 4,0 × 2,9 m sobre ferragem inferior de rolamento em inox. |
| Cobertura | Cobertura plantada, com 410 mm de constituição e onze espécies colhidas a menos de 5 km da herdade. Manutenção incluída na quota de condomínio. |
| Cozinha | Marcenaria em nogueira, bancadas em travertino amaciado e ilha de 3,6 m. Placa de indução, dois fornos, forno a vapor, máquina de lavar louça, frio de altura total e garrafeira climatizada, tudo integrado atrás de frentes maciças. |
| Casas de banho | Uma por quarto, mais um lavabo. Pavimentos e paredes em travertino até ao teto na casa de banho principal; banheira talhada num só bloco na SALINA e acima; torneiras em bronze envelhecido; piso radiante em circuito próprio. |
| Aquecimento e arrefecimento | Tubagem de piso radiante a cada 150 mm, sobre betonilha de 70 mm e 100 mm de isolamento, a aquecer e a arrefecer a partir do anel de bombas de calor da herdade. Seis zonas na CORTE, até doze na CUMEADA. |
| Ventilação | Ventilação mecânica com recuperação de calor, 86% de eficiência sensível, com conduta para todos os compartimentos habitáveis. |
| Água | Abastecimento da herdade, amaciada e tratada por ultravioletas na estação. Água quente do anel da herdade, com depósito local de 300 litros. |
| Eletricidade e comandos | 48 circuitos na CORTE e 86 na CUMEADA. Iluminação a 2 700 K em toda a casa, com quatro cenários por compartimento. Ponto de carregamento de 11 kW no estacionamento coberto. Cablagem estruturada a oito posições e rede sem fios em toda a herdade. |
| Piscina | Na SALINA e acima: revestimento em pedra escura, do tipo skimmer, aquecimento da água por bomba de calor ligada ao anel da herdade, cobertura automática e máquinas em compartimento próprio. Assistência quinzenal incluída na quota de condomínio. |
| Arranjos exteriores | Plantados com a paleta da herdade e rega gota a gota com controlador de humidade do solo, entregues no segundo ano de instalação e mantidos pela quota de condomínio desde o primeiro dia. |
| Estacionamento e arrumos | Estacionamento coberto para dois veículos sob um alpendre plantado, um arrumo de 6 m² e um duche exterior. |
| Documentos | Telas finais cotadas, o registo da drenagem e das infraestruturas, o processo de entrega do condomínio, os manuais dos equipamentos e das máquinas, o certificado energético e os documentos de registo e de matriz da fração. |
Na reunião de especificações, nove meses antes da entrega, há três escolhas em aberto: o sentido de assentamento do pavimento, o tom da marcenaria e a bordadura da piscina. Todo o resto é o caderno de encargos da herdade, porque uma plataforma de vinte e quatro casas só parece um edifício se for um edifício.
Manter a casa
Quota de condomínio
A quota é de 38 € por metro quadrado de área interior por ano, faturada trimestralmente e por antecipação, e é igual para todas as tipologias. É revista uma vez por ano, na assembleia de condóminos, à luz das contas auditadas.
| Tipologia | Interior | Anual, indicativo | Trimestral, indicativo |
|---|---|---|---|
| CORTE | 118 m² | 4 484 € | 1 121 € |
| SALINA | 176 m² | 6 688 € | 1 672 € |
| ESTEIRO | 248 m² | 9 424 € | 2 356 € |
| CUMEADA | 362 m² | 13 756 € | 3 439 € |
Valores indicativos para o primeiro ano completo de ocupação. O imposto municipal sobre imóveis, o seguro do recheio da casa e a eletricidade e a água contabilizadas a cada casa são faturados em separado e diretamente ao proprietário.
O que a quota cobre
Segurança no portão e no perímetro da herdade, 24 horas por dia, com a mesma equipa que cobre o resort. Manutenção da via interna, dos caminhos de areia, dos sete passadiços e da iluminação da plataforma.
A duna e o terreno plantado: o programa de recuperação, o controlador de rega, a paleta de 34 espécies da herdade e as onze espécies da sua cobertura, incluindo a inspeção da cobertura duas vezes por ano e a limpeza da camada de drenagem.
Água: captação, amaciamento, tratamento por ultravioletas, distribuição, a estação de águas cinzentas e a contagem que diz quanto gastou cada casa. Assistência quinzenal às máquinas da piscina e a paragem anual.
O anel de bombas de calor e o anel elétrico até ao seu contador; o seguro da construção e das partes comuns; o escritório de gestão da herdade; as contas auditadas do condomínio; e o fundo comum de reserva, que o regime português da propriedade horizontal fixa em não menos de um décimo da contribuição e que existe para que uma cobertura ou uma bomba de furo sejam substituídas com dinheiro já recebido.
Comprar uma
A compra, fase a fase
Oito fases, nesta ordem. O dinheiro fica em depósito e as datas são contratuais; nada aqui se fecha com um aperto de mão.
01
A visita
Percorremos a plataforma com os piquetes no chão, uma planta a 1:100 e um mapa de cotas, e paramos no lote que está a considerar. Leva cerca de 90 minutos. Na primeira visita não se vende nada.
02
Reserva
20 000 € reservam um lote identificado por 21 dias e retiram-no da lista. São integralmente reembolsáveis nos primeiros 14 dias, com ou sem motivo. O dossiê de reserva indica o preço desse lote, os impostos e custos devidos na compra às taxas em vigor nesse dia, e a data de conclusão.
03
Documentos
O comprador obtém número de identificação fiscal português — um advogado trata disso para um não residente em poucos dias — e entrega os documentos de identificação e de origem de fundos. Contrata o seu próprio advogado em Portugal; a herdade contrata o dela, e as duas sociedades não se sobrepõem.
04
Contrato-promessa
Assina-se o contrato-promessa de compra e venda, com a planta, o quadro de entrega e a data de conclusão em anexo. 20% do preço vence-se na assinatura e fica depositado na conta-cliente do notário, não em nossas mãos.
05
Pagamentos por fases
15% na conclusão da estrutura da casa, 15% quando fica estanque à água, 10% na primeira fase de instalações. Cada fase é objeto de auto de medição antes de ser faturada, e o comprador é bem-vindo à obra com o diretor de projeto em todas elas. 60% é pago antes da escritura.
06
Reunião de especificações
Nove meses antes da entrega, na sala de amostras da herdade: o sentido de assentamento do pavimento, o tom da marcenaria e a bordadura da piscina, escolhidos sobre amostras físicas das remessas que vão ser usadas.
07
Escritura
A escritura é assinada perante notário. Paga-se o remanescente de 40%, a fração é registada em seu nome, os contadores são lidos e transferidos, e as chaves e o processo de entrega são entregues no mesmo dia.
08
Vistoria e defeitos
Há 60 dias para listar tudo o que deva ser corrigido, e percorremos a lista com o proprietário. Os acabamentos têm garantia contratual de dois anos; a estrutura tem o prazo legal previsto no Código Civil português. As máquinas e os eletrodomésticos mantêm as condições dos fabricantes, registadas em nome do proprietário no dia da entrega.
As perguntas que os compradores fazem mesmo
As jurídicas, as fiscais e as práticas
Escritas de forma simples, e nenhuma delas é aconselhamento. Quando um valor depende da situação de cada um, dizemo-lo em vez de o indicar.
Sim. Portugal não impõe restrições à aquisição de imóveis por estrangeiros, pessoas ou empresas, e a fração é registada em seu nome exatamente como seria para um comprador português.
É preciso número de identificação fiscal português, o NIF, antes de assinar qualquer coisa ou abrir um contrato de fornecimento. Um advogado obtém-no para um não residente em poucos dias, com passaporte e comprovativo de residência.
Não, e preferimos dizê-lo aqui a deixar que se descubra mais tarde. A reforma Mais Habitação, de outubro de 2023, retirou a aquisição de imóveis do regime português de autorização de residência para investimento, pelo que comprar na Dunara é uma transação imobiliária e nada mais.
A Dunara não é vendida como produto de imigração e não prestamos aconselhamento nessa matéria. Se a residência for importante, deve ser tratada com um consultor dessa área antes da reserva.
Uma fração autónoma no regime português da propriedade horizontal, constituída por escritura de constituição registada antes da primeira venda. A fração tem descrição própria na Conservatória do Registo Predial, artigo próprio na matriz e uma quota-parte nas partes comuns expressa em permilagem e fixada nessa escritura.
O seu advogado pedirá a certidão permanente da fração e lerá o título constitutivo e o regulamento do condomínio antes de assinar o contrato-promessa. Os três documentos estão no dossiê documental desde o dia da reserva.
O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), o Imposto do Selo, os emolumentos do notário e os do registo predial. As taxas e os escalões são fixados pela lei portuguesa e mudam; indicar uma percentagem numa página que pode ser lida daqui a um ano seria pior do que inútil.
O dossiê de reserva quantifica os quatro para o lote identificado, às taxas em vigor no dia em que é emitido, em valor absoluto e com as contas à vista. O advogado do comprador confirma-o de forma independente antes de o contrato-promessa ser assinado.
O imposto municipal sobre imóveis (IMI), calculado sobre o valor patrimonial tributário da fração e liquidado pelo município; a quota de condomínio, a 38 € por metro quadrado de área interior; e a eletricidade e a água contabilizadas à casa.
O adicional ao IMI (AIMI) aplica-se a proprietários cujo património em Portugal excede um limite legal. Se chega a cada caso depende do que mais se tenha em Portugal, e é por isso que essa pergunta é respondida pelo consultor do comprador e não por nós.
O arrendamento de curta duração em Portugal corre no regime de Alojamento Local. O registo de AL da casa está em nome do proprietário, esteja ela no nosso programa ou arrendada por ele.
Dentro do programa, recebemos a receita, deduzimos os custos indicados acima, pagamos 65% do líquido e emitimos um extrato trimestral com as faturas subjacentes. O imposto sobre esse rendimento é da responsabilidade do proprietário, em Portugal e no país onde é residente; não retemos nada e não entregamos declarações em seu nome.
Sim. O contrato de gestão é opcional e anual, e uma casa pode ficar fora dele o tempo que o proprietário quiser.
Duas coisas acompanham a casa em qualquer dos casos: as regras da herdade sobre circulação de viaturas, ruído depois das 23:00 e acesso dos hóspedes às instalações do resort, e a obrigação de registar no portão quem lá fica. Estão no regulamento do condomínio e aplicam-se também aos nossos arrendamentos.
Os bancos portugueses financiam não residentes, em regra com uma percentagem do valor mais baixa do que a que oferecem a residentes, e a casa pode ser hipotecada a partir da escritura. Podemos indicar intermediários de crédito que colocam este tipo de financiamento; nenhum deles nos paga.
A reserva não fica condicionada à obtenção de financiamento, a não ser que essa condição conste do contrato-promessa. Se for necessária, deve ser pedida antes de o contrato ser redigido, não depois.
O direito sucessório português aplica regras de sucessão legitimária aos imóveis situados em Portugal. O Regulamento (UE) n.º 650/2012 permite escolher a lei da nacionalidade para reger toda a sucessão, desde que isso fique expresso em testamento.
A maioria dos nossos compradores resolve isto com um testamento português curto, a par do que já têm. É um problema de 2 000 euros resolvido antes da escritura ou um problema grande resolvido por outra pessoa mais tarde.
O contrato-promessa e a escritura identificam a CLICK-MART LIMITED, registada em Inglaterra e Gales com o número de sociedade 14111937, D-U-N-S 228941507, sede em 124 Islwyn Road, Cross Keys, Newport, Wales, NP11 7QJ, constituída em 17 de maio de 2022. É a mesma empresa que detém a herdade, obteve o licenciamento e construiu os nove pavilhões do resort que hoje se podem percorrer.
O contrato fixa uma data de conclusão e a indemnização devida em caso de atraso, e os pagamentos por fases ficam na conta-cliente do notário até à escritura. O programa de obra, com o que já está construído e o que não está, é publicado na página da obra em vez de descrito num folheto de vendas.
Registar o seu interesse
Diga-nos em que lote quer pôr os pés
Isto chega ao gabinete de vendas da herdade, que são duas pessoas e não um call center. Respondemos a todos os pedidos, normalmente no prazo de um dia útil, e dizemos sem rodeios se a tipologia pretendida já está reservada.
Leia o processo de obra antes da lista de preços
O programa, o betão, o desempenho dos vidros, a estação de tratamento de água e todas as especialidades que trabalharam na herdade estão publicados na íntegra. É a coisa mais útil deste site para quem está a pensar comprar aqui.